房价仍上涨，涨到了高层频繁警示的程度。围绕着房价的争论也进入了新一轮高潮，“永涨不跌”论和“泡沫”论针锋相对。当一线城市的房价已经与全球最贵的大都市并肩，也只有当年日本的泡沫可借鉴，但当年东京最贵的房为百万美元每平方米，太过奇葩似乎又失去了借鉴意义。于是乎，央行最新出台的抵押贷款统计，成为探讨房价方向的一个着力点。
央行在二季度货币政策执行报告中指出，上半年个人住房贷款增加2.3万亿元，同比多增1.2万亿元。截至6月末，全国主要金融机构房地产贷款余额23.9万亿元，同比增长24.0%，其中，个人住房贷款余额为15.4万亿元，同比增长32.2%。值得注意的是，和首付贷、众筹等“创新”迭出的一季度比，规范后的二季度购房仍呈井喷态势，个人贷款增速又比3月末高5.7个百分点。房价日涨，抵押贷款成为购房支付的主要方式，衡量一个国家房地产金融化程度的最重要指标是房贷/GDP比值，2012年以前尚不到15%，2015年底达到20.7%，以目前的态势，2016年底将超过25%。
今年初，央行行长周小川在回答“降低首付是否给房地产放水”时表示，很多国家的个人住房贷款占总贷款比例的40%至50%，而中国只有百分之十几。并且，个人住房抵押贷款产生的坏账比例仍旧明显小于其他领域，银行有意愿发展。中国企业债务冠绝全球，债务违约频繁引爆，僵尸企业更绑架了金融体系。相对于企业贷，个人贷款业务前景不容置疑。海外，当前日本个人房贷/GDP之比为40%，美国为50%，即使今年中国达到25%，仍有增长空间。不过问题在于，中国在住房贷款上的“超日赶美”是跳跃式发展，而以美日经验，每当房贷高速发展，跃上一个台阶，往往就为危机埋下隐患，如世纪初美国新经济泡沫破裂后急于借传统产业提振增长，利率急降，房贷/GDP比值从40%急速扩张至2007年的73%，随后爆发了次贷危机，日本则是自1985年的20%蹿升至1990年的25%。
居民加杠杆，于个体而言每次抵押贷款都是一次重大的家庭决策，对日常生活产生的影响也必定重大。可作为群体，资产的金融化却应该是一个缓慢渐进的过程，过于激进恐怕后续乏力。当一线城市刚需购房门槛从200万元涨到300万元，改善型从500万元提升到800万元，与此同时收入并没有同幅度地提升，居民购房不得不更多地依赖抵押贷款。当以最低比例的首付、最长的还款周期，每月还款均需数万元的时候，居民的还款能力就成为房价是否继续上升的基础。我国2015年新增房贷销售比为35%，2016年上半年更是创历史新高至42%，从一个侧面反映出面对高涨的房价，居民不得不更多地依赖贷款的现实。当然，按最新的房地产刺激政策，最低首付可以低至二成，新增房贷/销售的极限值可达到80%，可即使在“零首付”泛滥的美国次级贷危机爆发的前夜，这一比例最高为52.6%。
早在10年前中国的房价收入比就看似不可持续了，可并不影响房价上涨，房价收入比也成了老生常谈。可贷款房款比毕竟比房价收入比又进了一步。尤其大城市普遍限购，购买者多是本地居民，多是卖小房买大房的换购者，偿还贷款的能力就更能预测房价的未来。目前中国居民房贷收入比为0.46，节衣缩食的空间已经不大了。当然，若居民收入能够像此前几年那样保持两位数的增长，则另当别论。
企业杠杆不可持续之后，中国经济增长的动力转向了居民加杠杆。美国和日本的经验也表明，购房适龄人口的拐点出现后，居民加杠杆会将房价推向新高度。可居民的杠杆也是有限度的，需要“且行且珍惜”。
文 邢海洋
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