华侨城转型之路：一个央企的新型城镇化战略
在距成都双流国际机场以西40公里处，有一座建于唐武宗年间的古镇，名安仁，据《太平寰宇记》，取自“仁者安仁”之意。当时安仁为县制，直到元朝至元二十一年（1284），安仁县建置撤销，划归大邑县，安仁古镇就这样流传了下来。
也许取名善意，1400年间这座古镇在无数的日升月落、炮火洗礼中仍保留着自己别具一格的西蜀风姿，仿佛不受世事侵扰。现在，它那里最耳熟能详的是三样东西：民国“第一地主”刘文彩的庄园、樊建川博物馆群落和一座落成不久的福朋喜来登酒店。
夜幕下，在接近古镇的时候，车慢慢经过一条正在打通的主路，没有路灯，只听得车胎下的咯噔声，四下无人影和车影。这是成都市政府为了5月末的“2016安仁论坛”新修的路，将来，这个论坛将成为成都市的一张鲜活的文化名片，它的背后是华侨城“文化+旅游+城镇化”战略入川的支撑，即意味着政府将与央企联手，探索目前正热门的“新型城镇化”。
人的城镇化
早在5月29日，“2016安仁论坛·文化与新型城镇化”现场传出重磅消息，华侨城集团同时签约四川三大文化名镇项目，总投资1200亿元，推进“文化+旅游+城镇化”战略入川。成都市委副书记、市长唐良智和华侨城集团总经理段先念都来到了签约现场，在全国新型城镇化的模式探索中，这将是政府与企业合作的里程碑式的一笔。值得一提的是，“安仁论坛”由国家发改委作为指导单位，国务院参事室和中华文促会主办，它的目的是能够长期在成都落脚，为安仁古镇在打造新型城镇化过程中增加筹码。
今年伊始，华侨城上上下下就非常忙碌，为了一份执着和理想，华侨城人的脚步从深圳辗转到四川、云南，不停寻找和筹建中国未来的“美丽乡镇”。就像华侨城的掌门人段先念常常念叨的那样：“我们要充分利用当地自然资源，挖掘好文化底蕴，把城镇化和文化旅游结合起来，让它望得见山、看得见水、记得住乡愁。”
在5月底的安仁论坛上，华侨城股份公司总裁王晓雯在演讲中这样指出：“从土地伦理观出发，城镇化在工业化和大型住宅社区化之外，我们期望找到另外一种非农业的路径。”“土地伦理”出现在一个企业的语境里实属难见，它是1948年由美国自然主义学者奥尔多·利奥波德在《沙乡年鉴》中首次提出的概念。她认为“土地伦理”是“一种处理人与土地，以及人与在土地上生长的动物和植物之间的伦理观”。土地伦理成为生态学的新内容，将自然环境与人类生存的道德形成共同体来思考。
对于华侨城这样具有30多年城市运营经验的央企，跃然进入城镇化领域似乎顺理成章，但事实并没有想象中那么简单，因为它涉及如何处理人和土地这样更隐性的关系。华侨城城镇化项目组在诸多理论研究后发现，每一个古镇所在的地域，它的文化肌理是不同的，比如安仁是西蜀的大庄园主式的文化，更适合做庄园旅游，而深圳甘坑新镇那样的有着严格生态保护线的地方就可以做小型观赏农场……
以做“锦绣中华民俗村”“世界之窗”和“欢乐谷”等主题公园闻名海内外的华侨城为何要涉足城镇化？王晓雯认为，在深圳、北京、上海、成都、武汉等地以“旅游+地产”模式拓展的过程中，进一步发现了文化旅游对郊区城镇公共服务提升、人口导入、产业聚集和土地价值提升等方面的作用。将这一模式的内涵和外延进一步打开，就自然形成了“文化+旅游+城镇化”的模式。
华侨城股份有限公司副总裁姚军在随后的记者发布会上也认为，华侨城会提出这个问题是跟它30年的发展史有关系。作为央企，华侨城过去打造的实际是一个文化旅游的领军企业，“因为旅游发展的规模需求越来越大，我们将地产部分整体装进了上市公司，希望以地产的快速收益来支撑文化旅游的发展”。如今，华侨城更能体会到文化旅游的含义，以及过去所提的“旅游+地产”模式的本质。“其实就是在一个城市的特定区域打造一个文化旅游的板块，我们所称的大型文化旅游综合项目，就是一个城区的一部分，我们用文化去打造的。”姚军说。而中华文促会的王石主席更加主张，把文化看成是新型城镇化的主体，因为“新型城镇化就是在新的时期、新的条件下产生出来的以城镇为载体的、以城镇化为过程的一种新的文化样式和文化过程，也就是我们所理解的文化驱动模式”。
城镇化是我国从上世纪90年代初就在探索的老课题，而如今，政府开始赋予城镇化新的意义，那就是在城镇化率增长背后如何与“以人为本”的民生工程齐头并进。李总理曾在一份报告里指出：“中国有2.6亿农民工，户籍问题把他们挡在了享受城市化成果之外，他们是被城镇化、伪城镇化的。如果挤掉水分的话，我国只有36%的城镇化率。”所以，这就提出了如何实行“人的城镇化”的尖锐问题，2014年《国家新型城镇化规划（2014～2020年）》指出，我国要走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、文化传承的中国特色新型城镇化道路。国家发改委规划司的陈亚军副司长在安仁论坛上针对新型城镇化进程中的突出问题提出如下举措：一是突出核心，即农业人口市民化，二是要补城市建设的短板，三是以城乡统筹带动新农村，四是特别强调新型城镇化制度的保障，五是要制度突破，为整体推进新型城镇化提供可复制的经验。
安仁与天回的等待
“赏心多趣事，妙舞清歌夜未央；行乐须及时，奇花异草春常在。”这是刘文彩庄园中一处夏季避暑门厅前的楹联。在这座占地7万平方米、房屋545间的大型庄园中，这种象征着浮奢阔气的楹联比比皆是。
整个庄园建筑群始建于清末，历经几次大规模的兴建和扩建，至民国末年形成现在规模。其中居于领衔地位的是刘文彩公馆，为高墙深院封闭式院落，典型的中西合璧建筑风格，山墙压顶，重门深巷，迂回曲折，徜徉其中，让人深觉遁出红尘。如今仍在展示的黄金床、鸦片榻和刘文彩五房姨太太的院落，仿佛诉说着这里与中原战火的距离。
但是在古镇的另一端，又是另一番壮阔的图景：樊建川博物馆群。这是中国最大的民间博物馆，由民间收藏家樊建川投资修建，包含有抗战系列、红色年代、汶川大地震和中国民俗四个主题板块。
从刘文彩庄园走至博物馆群，宛若没有联系的两个世界。这两个庞然大物条块化地占据着古镇的两端，中间地带是一些当地人自经营的传统业态，看起来并无整体感。与刘文彩庄园之大门对襟而开的安惠里，虽然也是商贾往来，却难得地闲定自如。街上多保留着黝黯的清明木结构小楼，临街的铺子都是当地人的，卖着成都人自制的酱菜、乳腐和附加值不高的木艺箩篓等小商品；开茶馆的将铺子开到了街心，自动麻将桌展示在帐檐下；渣渣面等小吃也开得成行成市。但在午后，这里显然门庭冷落。
在安仁论坛的那三天里，这座小镇突然多了人气，挂着吊牌的参会人员光顾着镇上的店，以至于一家饰品店老板这样告诉我：“平时白天生意冷落时甚至就关门了，但这几天晚上也不敢关门，就想再等几单生意。”安仁古镇虽在成都人心里是不错的度假地，周末，他们驱车一个小时就来到镇上，但这座浑厚古朴的小镇在全国的古镇旅游版图上远远不及周庄、乌镇来得出名，即使是周末，也很少看见镇上的主街游客熙攘。古镇入夜后，多数前店后屋的本地商家早早上了排门板，有些店铺在双休日也几乎是不开的。华侨城项目组的人员曾多次来到这里，并一直在琢磨着如何将这些散落的业态凝聚成有核心竞争力的观光资源。
“像刘文彩故居这样的历史性建筑，承载着太多凝重的记忆，对于年轻人来说并不构成吸引力；但是樊建川博物馆群又是一个占地很大的爱国主义教育基地，对于观光休闲来说也显得沉重了些。那些‘民国街’‘惠安里’上的老店铺已经形成了自我的生态。整个古镇的生态需要完善和提升。”参加论坛的一位专家这样认为。
对于实际上已经深度介入城市化建设多年的华侨城来说，一直非常注重自然、人文生态的保护，对他们来说，城镇化不是简单的推倒重建，而是在有意识地注入增量的过程中做到整体提升。虽然目前各个项目刚刚完成战略签约，但华侨城上下对于“文化+旅游+城镇化”的路径表露出明确的信念。深圳甘坑新镇项目组组长胡梅林对本刊记者说：“过去对城镇化的理解总停留在房地产模式上，但房地产是把人给圈起来，反而把人流越做越少了，对于当地政府来说，税收一次就完了，没有持续性的收入。房地产模式的城镇化正在慢慢被摒弃。”
华侨城现在是上下凝成一股力，来涉足城镇化这个国家战略上的“要津”。他们知道，一旦做出成绩了，将对全国有示范性意义。一位华侨城人士指着安仁古镇西面那块刚被清理出来、如今撂荒着的土地，说将来华侨城会在那里打造以文化博览为个性标签的中国文博小镇，在尊重“存量”的基础上，将新规划的增量与原有的历史特色相得益彰。与此同时，安仁项目还特别注重原本的公馆特色，在与成都市政府的签约中，提及“结合老公馆改造以及文博产业化功能，一期阶段内实现街区向文博创意市集转化；并新建西部游客服务中心、创展中心、演艺中心、安仁博物馆和人文居住社区等，全面提升改造公馆街、精品酒店群”。
在未来的蓝图里，这里还会有美容产业园、影视产业园、老场镇提升区、田园体验区、养生养老区、都市休闲区等紧跟国际潮流的功能区规划。
同样在城镇化一揽子计划里的，还有成都金牛区东北部的天回镇，这座小镇因出现在李劼人的小说《死水微澜》里而闻名在外，但在现实中，它俨然是个规划无章、人流芜乱的城边村。各种车在镇上的小街上壅塞不已，茶园、茶馆开到了街上，俚俗的市井气回荡在河面上。
但对于华侨城来说，看中这里有其得天独厚的原因，那就是这里曾是古蜀道的起点，也因一位名帝曾在此避难，从而大有文章可做。唐玄宗李隆基避“安史之乱”西逃，在此歇脚，却传来了平叛胜利的消息，便“天旋地转回龙驭”了，于是这里因天子回銮而得名。
因为曾是“蜀道门廊”，这里将会是一个西南地区承接丝路文化经济圈的支点，而因为这里有一条灵动的河穿镇而过，而使得水上实景演出成为可能，编年体式的“天回大观”就将再现这里历史上的生活故事，相当于独属当地的“清明上河图”画卷，周边再匹配以华侨城颇为擅长的花艺设计：世界上最大的凤凰花雨……如果一切落成，可以想象对天回镇所在的城乡接合部将是一个质的提升。
甘坑样板
这种“文化+旅游+城镇化”模式最早还是在华侨城的大本营深圳落地。
龙岗区布吉街道的甘坑新镇，恰到好处地盘踞在深圳中部的一个山谷地形里，它还平分秋色地处在罗湖和福田的中间，却长久不如沿海中心区受重视。龙岗区想搞一个“中部华侨城”，而甘坑因为客家人自然集聚而有了些文化的底子。今年5月，华侨城与深圳市龙岗区政府、深圳市甘坑生态文化发展有限公司签下三方合作开发协议，项目总投资额500亿元人民币。
这块将要开发的6～7平方公里土地，毗邻以华为公司为龙头的坂雪岗电子产业等重要先进科技产业集群，但是一直以来由于排水和交通等基础设施的缺位和不足，这个客家小镇长期“孵”在山谷中无法提振。甘坑生态文化发展有限公司总经理江南还记得2011年初接下它时的样子：“只是一个荒弃的村子，村里都是三无人员驻扎，厂房、铁皮房、工业区一路延伸。”
之所以会变成这样是源于1997年这里兴修的平南铁路（平湖到南山），极易在雨季浸水的低地客家村落被移到了旁边的高坡上，原村宅基地荒废，而致一些三无人员进驻做起了低端的小生意。但在造铁路排水设施时只留下一个涵洞可通水，之后每年夏天规律性地闹起洪涝灾害，“一年得有两次，把门上锁，人都迁走”。江南说。龙岗区政府在2011年联系江坤城和江南父子的时候，是想把闲散的古村建筑修旧如旧，打造一张该区的旅游名片。后来，江南请了北大规划与设计学院的专家团队来，将原有的碉楼和城门重新加固，并植入了一些节点性的建筑：最有招牌性的就是仿鹿港火车站的一座钢型支架式英国学院派建筑，或者干脆从婺源整拆整装了几座宅院式徽派古楼……但三年后，江南就碰到了瓶颈——这些风格各异却集聚一处的建筑群突兀地伫立在大街两侧，里边的经营内容却单调而雷同。
“你会发现，本来是五花八门的产业做着做着就开始彼此复制，比如村里的传统强项是卖客家山水豆腐，渐渐很多商家都开始做这个薄利多销的生意。商家要求变，却不得要领。”江南说。这个客家村落其实有甘坑和凉帽两个村，虽有百年历史，但是几无精神或物质遗产保留，唯有凉帽村周围山上盛产赤竹，曾经以男人破竹、女人织篾、全村人会做凉帽而成为中国工艺品进出口公司广东省分公司唯一的凉帽出口生产基地。当时，附近的姑娘都以嫁到凉帽村为荣，这样就可以不干农活过上舒坦的日子。而如今，随着凉帽的不再热销，这项手工业逐渐衰落，如今村中的凉帽手艺人只剩一位老人。
大家渐渐发现，全凭商家入驻、企业收租的经营模式已是无以为继了。江南作为本地客家人，家族以房地产生意为支撑，此刻他遇到的天花板是如何为小镇旅游注入时代性的内容。“第一是整个片区周边要改造好，第二是要有人流量，而华侨城的强项就是把世界各地的人往这里带。”
2005年，深圳对非商业和建设用地下达生态控制线，甘坑片区有5平方公里被划入生态线内，可开发用地不多，但这却开启了另一种灵感，那就是做生态农场。将来，控制线里将会汇集农耕体验、湿地科普、农业观光、山地运动等现代性元素。策划团队的思路是，将日本mokumoku农场的食育概念引入，这座坐落在三重县的养猪体验式主题农场以“食育”为主要线索，通过对猪的生长、体验和加工过程的观摩，加上连锁化的猪肉制品会员制销售，构成一种独特的农业魅力产业。
今年4月份，段先念率队赴日本考察大健康和生态观光农业等项目，提出“旅游+大健康+观光农场”模式。在此次考察的重要一站，mokumoku农场给随行的胡梅林留下了深刻印象，回来后念念不忘。他注意到，那些观摩猪都不是随意繁殖、任人宰割的肉猪，“它的皮毛和尾巴长短都有讲究，为了不让调皮的孩子抓它的尾巴，当地培育的都是短尾的观赏猪”。他正在致力于将食育导入到甘坑的客家豆腐的酿造中，“到时我们镇上的农民将不再是纯粹的生产者，而是被雇来当作非物质文化的传播者。因为非物质文化也可以是一种展示品，即文化旅游的知识，通过儿童教育，产生一个大市场”。
另外，在IP（知识产权）热席卷文化领域的当口，华侨城打算在那儿建造16个山水剧场做实景话剧和演出，由文化团体带着剧本和男女主角过来，随后再引进文化风投基金，使片区内有知识产权的交易。“那个婺源的老宅子，我们甚至可以做一个剧场，而不仅仅是个茶馆。”胡梅林说，华侨城在经历了第一代静态旅游产品如“锦绣中华”、“世界之窗”和互动参与的欢乐谷主题公园后，正在向情景体验式旅游产品摸索前行。
其实，甘坑新镇更令人着迷的项目可能是首先落在一个风口上的产业——虚拟现实VR文创产业园。这是项目组近期通过密集的走访调研后决定迅速推进的“文化+科技”项目。这是一个非常兴奋和刺激的方案，不仅是华侨城体系内的VR产业团队将会集聚于此，而且包括深圳本土VR行业大咖和周边省市的VR产业资源都对这个产业园表达了浓厚的兴趣。一个新兴的文化旅游科技集群将对华侨城的整体发展带来无可估量的益处。
PPP模式导入
“这是华侨城首次跟龙岗区政府合作，也是正好应了省里的东进战略，要从相对富裕的深圳东部往粤东北开拓。”华侨城一位规划专家点评道。过去30年，深圳的城市发展都是“一路向西”，每隔10年城市建设重心就要发生一次转移，第一个10年在罗湖，第二个10年在福田，第三个10年到了南山。但在今年初，深圳市提出东进战略，提出要打造龙岗、坪山中心，发挥交通的先导作用打通联结东部、辐射粤东的战略通道。
至于甘坑新镇项目经营阶段的产权和分红模式，据持续关注城镇化进程的专业人士这样分析：“新型城镇化的核心是人的城镇化，如何把当地农民的生活方式融入进去，前提是双方的认同，所以要让当地人接受华侨城的文化。有些景区在搞旺了以后，当地人开始有相对剥夺感，开始制造麻烦，或者不让游客进入，所以如果不在最初的制度设计上做好规划，矛盾总是会在某个时刻爆发。”他认为随着经营效益的增长，在实物上可以变更当地人的持股量，或者提高房租，而最关键的是推动当地人的就业率。甘坑的另一个好处是村民是以村集体股份公司的形式与企业合作的，所以不存在单户谈判。
在村庄景区化的过程中，时有听闻旅游开发企业与当地村民的摩擦，早有江西婺源李坑村村民因“分红不公”堵住村口不让游客进入，晚有安徽壁山计划中村民对小资化改造方式的意见。即使很多景区并没有发生激烈的对抗，但也难以与当地人的生活习惯相融。
“目前中国的古镇开发中，有些采取固定分成，有些按比例分成，你会发现当你把当地人的房子改造后，建成个新屋，原来收租模式就不够了，毕竟山水是他们的，村民要求涨价是正常的。所以利益机制、账目结构要建立好，你要与他们形成利益共同体，比如雇佣。”一位古镇保护专家曾这样告诉我。
在未来三到五年，华侨城将完成甘坑文创新镇核心区域的投资建设，总投资500亿元中有一部分是做PPP模式基础建设投资。PPP模式（公私合营模式）是华侨城在推进“文化+旅游+城镇化”进程中的一个战略选择，也是华侨城为中国城镇转型升级而打造的“整体解决方案”，主要内容包括系统性整体方案的提供，而不仅仅是单个公共产品的开发。比如，通过建成后移交政府采购来做文化设施规划建设、通过特许持续经营来做旅游产品投资和运营、通过政府采购或使用者付费来做城市公共产品规划……
传统PPP项目的内容是政府通过和社会资本合作，引进创意、管理和资本，通过特许经营授权，参与对现有城镇的交通、能源、排污、文化和教育等公共设施的投资。因为政府举债平台的受限使得各级政府无法大手笔投入城镇化项目，华侨城看到了这一机会，从公开的省市PPP招标数据来看，未来PPP规模超过10万亿，而新型城镇化是重点。
PPP在国外的案例中更多是政府吸收社会资本参与进来，但在中国，遗憾的是小型、微型企业及个人信誉度没有国企高，所以中国的PPP还是大型国企、央企做得比较多。对于当地政府来说，拿政府信用做背书，象征性地现金参股并在未来维持税收收入是常见的方式。其实，对于华侨城这类央企来说，取得银行贷款不是难事，银行愿意把钱贷给既有信用背书又有好项目的企业。
对政府来说，PPP的好处是不用一次性掏出很多钱，而是分期兑付给企业就可以。比如100亿元资金，政府每年回报给企业15%，等土地做熟了，政府再把土地上的项目招标出去，等于说这十几亿元没有白出。而政府的风险就在于如果没有把地卖出去，也得把钱还给企业。这种模式前期风险在企业，后期风险在政府。
PPP和城镇化的关系其实在华侨城内部早就反复讨论。2015年10月下旬，段先念把集团业务高管们拉到太原专门研讨关乎华侨城未来的“文化+旅游+城镇化”模式与PPP的打通与结合。太原会议亮出成为全球第二的口号，其重要性直接体现在今年诸多城镇化项目的推进与落地上。正如段先念在会上所言：“未来华侨城的目标是在全国建设更多的欢乐谷、一定数量的城镇化项目、成批的轻资产运营的旅游景区和特色小镇，并在一线城市大手笔开发地产项目；同时在资本市场通过并购加大产业投资力度，并通过进入保险业、证券业，创建和运营产业基金，构建城镇化业务发展的金融保证体系。城镇化是将来的龙头，是华侨城可持续发展的重要切入口。未来也是‘赢家通吃’的时代，华侨城要在景区规模和年接待游客人数上挑战仅次于迪士尼的地位，成为全球第二。”对于企业来说，如果这一背水一战式的宏大战略能够成功，无疑是在全国的新型城镇化沃土上树立了一枚标杆。
文 林南芝