犹太人，大上海最早的地产商，这篇故事耐人寻味。一定会给你带来独特的视觉冲击与心灵上的碰撞
上海能够从一个传统社会的商业城镇起步，发展成为多功能的近代化城市，最重要的动因，就是房地产业，以及作为城市功能重要完善手段的公用事业，而恰恰是在这两点上，上海犹太商人起到了举足轻重的作用。
1905年的上海南京路、河南路以东已经摊贩云集，渐渐繁华，河南路往西靠近西藏路一段，却还是只有零星商铺的偏僻冷清之地。然而这年某日，这里忽然出现了120名筑路工。比他们出现在这里更奇怪的，是他们使用的筑路材料——油渍火熏过的铁藜木块，那是一种著名的硬木。
两个半月后，400万块二寸见方的木块，和着沥青、浇上柏油，一块挨着一块整整齐齐地从外滩一直铺到了今天的西藏中路，一条地面平整光滑、车辆行驶方便的崭新南京路修成了，这是当时全上海最现代化的马路。
出资修路的，不是上海市政管理当局，而是犹太富商哈同。为修南京路，哈同花掉了足足六十万两银子：仅一块铁藜木就要六七角，在当时的上海可买白米三四斗，足够一户中等人家吃一顿像样的大餐。
这个在1873年自孟买来到上海、从一文不名的沙逊洋行看门人起步的上海滩巨富，如此举动可绝不是热心公益。他早就看好南京路的未来：“南京路居虹口、南市之中，西接静安、东达黄浦，揽其形胜，实为全市枢纽，其繁盛必为沪滨之冠。”
此前，在有关上海城市发展的格局问题上，一直存在着不同的看法。有人主张向闸北和吴凇北拓，哈同则坚决看好向静安寺方向发展的西扩主张。最后，哈同运用其在工部局内的影响力，迫使工部局采纳了其提出的南京路西扩主张。这在很大程度上决定了近代上海城市中心区的走向，形成了近代上海中心城区东西向扩展的基本格局。
于是，哈同先出巨资将南京路西边的地皮大片大片划入自己名下，最多时达到44%。不惜成本修建高等级马路，以期聚集人流、商铺。哈同对人说，铁藜木结实，还有弹性，踩上去舒服，下了雨水一下子就吸干了。消息在扩散中不断被人添油加醋，很快铁藜木就变成了“红木”，而南京路的地皮价格，自然是如哈同所期待的那般，翻滚着往上飞涨。
等到人气渐起时，哈同又大举出租这一带土地，同时严格要求必须建造高质量的高楼大厦，甚至规定层次和造价。后来南京路的地标建筑如永安公司、新新公司等，就都是在这样的背景下建造起来的——南京路上的高楼大厦建筑群格局，也由此逐步形成，超过了上海任何一条马路。
从此，南京路一带周围商店渐增、居住人口日多，而全上海的商业、购物、娱乐中心，也因着交通的便利，渐渐从开埠之初的广东路、河南路、福州路一带，转移到了南京路上。到1930年代，有“十里洋场”之称的南京路外滩，俨然已是大上海繁华的代名词。
哈同的管家姬觉弥后来总结说：“南京路之繁盛实先生成之。”
上海崛起的推手
哈同引领南京路的崛起，只是当时上海开埠后众多犹太人涌入后，在此后的半个多世纪间深刻影响上海经济格局、城市面貌乃至城市性格的一个典型个案。
1842年6月17日，第二次鸦片战争期间，英军攻入上海，逗留了一个星期。此间，曾派一队海军沿黄浦江而上察看形势，直到苏州附近。其中有一位名叫高尔顿的英籍犹太人军官，认为上海是个好地方，于是决定返回印度后“召集一些精明能干的犹太人去上海”。他或许是近代第一个到达上海的犹太人。
3年后，随着上海开埠，英籍犹太人大卫·沙逊和一批英国商人一道，从印度孟买来到了上海，开设了近代上海大名鼎鼎的沙逊洋行，这是上海的第一家犹太商号，从沙逊开始，大批犹太人——主要是英籍犹太人络绎而来。
他们中绝大多数是原先生活在中东巴格达地区、后来移居印度的塞法迪犹太商贾，来上海的目的很明确，就是为了在这崭新而几乎未有人涉足的冒险家乐园中淘金，而不是如后来自东北南下的俄籍犹太人，以及1940年代为躲避纳粹屠杀而从欧洲来的犹太人那样，因集体逃难而选择到上海定居。他们是一个“比较纯粹的商人群体”。
沙逊等英籍犹太人，最初几乎都选择从事鸦片贸易这种利市百倍的生意，这并不光彩。不过正如有些学者所说的，这正是“外国资本主义打开中国市场的正常贸易的补充，没有鸦片走私，西方商人就没有资金购买中国的丝茶出口，合法的正常的贸易就无法开展。”（《旧上海的外商和买办》）
而对于由商而兴、发展轨迹与传统都市迥然不同的上海而言，其近代城市经济得以启动的最初动力，就是开埠后迅速发展起来的对外贸易。换言之，对外贸易是近代上海经济发展的先导。
此间，上海著名的犹太商人如沙逊家族、哈同家族、埃兹拉家族、嘉道理家族等等，无不是通过进出口贸易发家，并且在早期上海的对外贸易中占有相当大的比重。他们“在某种程度上充当了推动近代上海经济启动的不自觉的工具”。（潘光《一个半世纪以来的上海犹太人》）
沙逊公司1870年代已成为上海最大的鸦片经销商，同时又在不断扩大纺织品进口，到1920年代又成为上海滩最主要的布匹经销商。又如1854年由英籍犹太人安诺德兄弟、德籍犹太人卡贝尔格合资开设的瑞记洋行，则主要从事军火、木材、五金交电等进出口贸易，范围极其广泛。尤其是通过控股德商司尼夫莱奇的祥泰木行，垄断了整个中国的木材进口。
被他们改变的城市格局
但在上海城市经济发展过程中，犹太商人影响最大的，还是房地产行业。而这正是近代上海市政建设、城市格局形成的重要基础。
有学者说，沙逊、哈同等犹太商人在上海靠的是“两土”：卖烟土而后买土地。他们从鸦片等暴利商品的进出口贸易中暴富后，即挥手指向了房地产业，购地产而至巨富。
田地房屋的买卖，虽然中国自古就允许，但将此作为生产要素纳入市场体系，通过经营城市土地、建造房屋作为商品，或出售或出租，在上海还是开埠以后才出现。而最早试水这一领域的，也是犹太商人。
1877年，新沙逊洋行以8万两白银，受让了破产的琼记洋行在外滩的土地“连同地上所有房屋、建筑物、附属物、滩地权以及其他权利”。这块地产就是后来沙逊大厦的基地。
到20世纪初，绝大多数犹太商人都已经把经营重点转向了房地产业，并获得了巨大成功。此间，沙逊家族大量购置地产，进行房地产投资，经过44年的苦心经营，到1922年，拥有上海的占地约300亩的29处地产，投入资金白银200万两，而产业估价达到1300万两。
此后，上海城市发展逐渐现代化，市中心土地资源日趋紧张，沙逊将房地产经营的重点转向高层建筑，因为高层林立的地段往往市场繁荣，地价自然相应增长；兼之上海土地税又只是按土地面积估价征收，并不涉及楼层高低，建筑越高利润自然也相应增高。民国时期，上海10层以上的高层建筑有28幢，其中6幢属于沙逊洋行。
哈同在商业区造房前也有自己的一套规划：马路两边开店，商店后面盖起大批的石库门住宅，使商店和居民相互支撑，促使商业繁荣。
如哈同主导南京路崛起那样，犹太商人们因房地产投资衍生的城市规划、建筑设计种种，带来上海建筑风格多样化的同时，也奠定了上海市中心高楼林立的近代化外观。
房地产之外，沙逊家族还通过控制上海英商中国公共汽车公司和英商电车公司，垄断了上海公共租界的有轨和无轨电车运营，而嘉道理家族则控制了上海唯一的煤气供应企业——英商上海煤气股份有限公司。
上海能够从一个传统社会的商业城镇起步，发展成为多功能的近代化城市，最重要的动因，就是房地产业，以及作为城市功能重要完善手段的公用事业，而恰恰是在这两点上，上海犹太商人起到了举足轻重的作用。
国外一位经济学家曾说：“没有沙逊就不能理解上海。
遗留的“犹太精髓”
并非只有沙逊、哈同、嘉道理这些大亨巨头在影响着上海，即便是普通犹太人，其独特的生活和经营方式，同样在强力而缓慢地渗透进这个城市。
善于经商的犹太人，每到一地，总会在其所住区域周围开设商店，并渐成市面。南京路、淮海路、虹口提篮桥，这些犹太人居住较为集中的地方，后来都成了繁华的商业中心。自东北南下的俄国犹太人到来后，在法租界沿霞飞路（今淮海中路）一带开设了许多饭店、酒吧、服装店、面包房，从1920年代起，霞飞路便逐步发展成了仅次于南京路的上海第二条现代繁华大街，堪称上海的时尚之源。
1949年后，绝大多数上海犹太人最终选择了离去，但“犹太精髓”已然留给了上海人。无疑，这是比撬动城市格局改变更为深远的影响。
精明的处世风格，是上海人学到的最为鲜明的“犹太精髓”。 具有生意头脑的犹太难民进入上海后，当他们租好房子，发现上海人家是几户合用一个大电表时，就马上安装一个小电表单独计电费，绝不与别人混用。后来上海人说某个上海人“像犹太人一样”，即暗指此人特别精明、小气，明算账，不肯吃亏。
精致的生活方式，则是上海人学到的又一“犹太精髓”。那些避难到上海的欧洲犹太人，尽管带来的资产不多，但仍保持着卫生健康习惯，天天洗澡，把小孩放在阳台上晒日光浴。在最困难时也不忘讲究生活品位。上海人自然也是跟着风气之先，比较讲究“情调”。哪怕在住房最为困难的时期，上海人“螺蛳壳里做道场”的能耐也是赫赫有名。