近期从一份资料上看到各大电商企业均在物流仓储有着庞大的计划，这份资料名单包括京东商城：计划建7个一级物流中心，25个二级物流中心;当当网：成立一家由其控股的独立配送服务公司，打造开放式的物流平台，已建立六大物流中心;淘宝网：建设开放物流平台及仓储基地，在华北、华中、华东、华南、东北、西南和西北7大区域中心位置建仓;卓越亚马逊自建物流覆盖北京、天津、上海和广州，在全国8个城市拥有9个运营中心;凡客诚品在10个主要城市已经完成选址，到今年底将完成28个仓储建设;苏宁易购已经完成三大成熟物流基地，另外4家物流基地进入试运营，6家进入施工阶段，签约储备的项目达12个;新蛋网自建配送队伍，7大分仓已经建成，2012年在全国十大省会城市建仓;1号店被沃尔玛注资之后年内准备在华中、西南、西北和东北四区设立4个仓储中心，还将自建10个左右快销品类储备分仓和300多个配送站点。
在看到这份资料之后，很巧地是我去到新疆乌鲁木齐为中国电信天翼空间进行为期一天针对移动互联网及移动电子商务的内部交流，在这期间走访了新疆一个物流园，该物流园已经完成了商业地产的改造，成为了一家家居建材城，虽然商城名字还保留着物流园的名称，但已经完成许多家居建材的大品牌的进驻，大部分品牌已经开业营业，有一些还在装修中。这并不是个案，同样在深圳的笋岗，原来是物流园区，现在却由于距离东门(深圳最繁华的步行街商业中心)仅十几分钟车程而在进行改造，物流配送企业陆续向更为偏远的关外搬迁。
物流地产向商业地产的转变，几乎每个省会城市都在发生，而这些物流园建立不到十年的时间，在中国城市化进程提速的情况下，未来的物流园或者物流地产将会以更快的速度向商业地产转变。这个事实被以上电商企业在全国各地拿地建仓储物流基地证实，却被京东刘强东一再否认，明确表态不会通过地产来赚钱，这样说其实更深层次的目的是为了提升用户体验，这个说法似乎很说得通，但这些电商企业如此宏伟的物流仓储计划，以及各城市现有物流园改造为商业地产的现状，目前的百货、SHOPPING MALL业态或将面临来自未来电商企业物流地产变身商业地产的新威胁!
对于电子商务企业来说，物流仓储的建设使得轻公司逐渐变重，这个重不是负担，而是使得其估值变得更高，也就是变得更值钱，毕竟这世界唯一越占越少的就是土地。对于这些迟迟没有盈利的电商企业来说，在烧了VC的钱这么多年，如何赢得资本市场的认可成功上市就成为当务之急。从现在上市的两家电商公司来看，当当网占中国图书市场规模的15%到25%且是中国唯一盈利的电商公司，麦考林的线下加盟连锁店则为其上市加分许多。那么现在的这些电商公司，除了已经被亚马逊收购的卓越网、进军电商的传统企业苏宁、已经盈利的淘宝网外，其它多数电商企业均处于巨额亏损状态，无疑物流地产成为未来盈利的保障。目前中国仓库的投资回报率在全球范围内都算是较高的，毛收益率在8%~8.5%，高于一般住宅以及商业地产的平均收益率。
除了未来在中国城市化进程中，这些物流仓储用地可以低成本地改造成为商业地产之外，另外一种情况就是这些逐步独立运营，成为服务于其它中小电商甚至其它企业的第三方物流配送公司，通过这些公司为线上的B2C商城获得新的盈利点。只是这种方式多数情况也让其它电商企业担忧，担忧自己的用户数据和交易数据为这些大型电商企业所用，使得自己的发展受到影响。
其次是配送效率和成本的拼杀，在前端的商品、展示、营销、支付都不断提升用户体验的同时，最后一公里的配送就成为决胜关键。面对以加盟制周转仓为主要运营方式的第三方物流配送公司，他们的运营效率和成本已经无法满足这些电商企业规模化发展的需求。电商自建仓储物流成为竞争手段之一。毕竟相对于传统店铺来说，仓储物流基地的建设更加快速，通过一到两年的密集网点布局，实现全国快速配送，这也是赶在已经拥有实体店的传统零售商布局线上和线下业务结合的电商之前，纯电商企业提升自己核心竞争力的机会。而对于已经拥有上千规模实体店的苏宁易购来说，整合线下业务的难度和自建仓储物流基地相比较难度要大得多，周期也要长得多，那么选择这个方式也在情理之中。而且在线下实体店整合完成之后，这些物流仓储基地如果再改造成为商业地产，然后再更偏远的地方购买新的仓储物流用地建设仓储物流基地，通过这种方式形成良性的商业循环。这样在这场以速度比拼的电商竞争中像苏宁这样的传统的零售业能够优势最大化，最终取胜!
这种做法对于仅依赖于商业地产资源扩张的百货业是具有一定的借鉴作用，只是这种借鉴更多可以参考淘宝网的物流仓储方式。淘宝网自己购买获得仓储物流用地，然后通过合作的方式将这些仓储物流交给第三方进行代运营管理，同时在自己的高流量和高销量背书下使得商家不得不使用其仓库并交纳租金，使得仓储物流自然而然成为盈利中心，也很好地控制了商品，在促销中推广这些商家后不会导致在物流降低在淘宝消费的买家购物体验，获得与B2C一样的配送竞争优势。同样随着中国城市化的推进，淘宝网自购的这些仓储物流用地可以很好地变身为商业地产进一步服务于自己，例如开设更多爱蜂潮这样的家居体验馆，将自己在线上的优势转换到线下，这样一来，传统的百货业和零售业在这一场电商企业凶猛的圈地中将逐渐散失自己线下拥有实体店的强大优势，在未来三到五年的竞争中处于劣势，这不得不引起警觉!
这样一分析，大量地圈地建设物流仓储基地确实成为了电商企业非常好的发展方式，也是应对传统企业大量涌入发展电子商务业务的有效措施，只是这种做法却多数是通过美元资本来完成，除了苏宁、淘宝网、1号店外，其它几家要么是美国在中国的分公司，要么被美国电商公司收购的企业，要么就是美国上市企业，要么是美元资本投资企业，他们的大量圈地建设物流仓储基地能够获得新的盈利机会、获得与传统零售业竞争的优势、提升用户体验等等，却使得国内原本就供不应求仓库变得更加紧缺，《全国仓储业发展指数》的数据显示，2010年全国通用仓库需求面积达7.01亿平方米，实有仓库面积仅5.5亿平方米，通用仓库总体上处于供不应求的状态。而仲量联行的研究报告也显示，上海物流仓储租金自去年以来一路飙升，涨幅超过10%。
作为有社会责任感的创业者，我想套用在新浪微博写的一句话：电商作为零售企业，通过物流地产获得增值和新的盈利收益无可厚非，只是不要通过美元圈地的方式进一步推高中国的房地产价格!
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