杭州有个姓徐的秀才，在一户财主家教书。有一年腊月初三，徐秀才回家过年，路上遇到一个老头。
那老头对他说:“徐先生，你跟财主的契约已经已经到期了吧，不知你明年到哪儿去教书?”
徐秀才说:“应该还是去财主家吧，他家中的幼童还未出学呢。”
老头又说:“我姓施，名敬业，我有个外甥，想为他聘请一位才学出众的先生。如果您能屈尊到我家教书，报酬将会是您原来两倍。”
徐秀才说：“我与财主虽为签下明年的契约，可是已经口头说过了，现在变卦，确实不妥。”
姓施的老头说:“您言必信，行必果，真是一位君子。不过现在还算初三，到月底还有一些日子，不如你到我家半个月，这一两黄金作为报酬，您看如何?”
徐秀才见他十分诚恳，就答应下来。
施老头本来骑着马，见徐秀才同意了，便下马送上聘金，并说道:“我家离这儿不远，我们现在就过去吧。”徐秀才点点头，然后把行李放到了施老的马上。
两人走了三四里路，到天黑的时候，来到施老头家。他家中华丽壮观，一看就知是个富贵人家。施老头把他外甥叫出来和徐秀才见礼，徐秀才看了看，是个十四岁的孩子。
施老头说:“这时我妹妹的孩子，我的妹夫名叫蒋南川，曾经在军中做指挥使。死后只留下这个孩子。聪明倒还聪明，就是有些娇惯。先生对他半个月的循循诱导，一定会胜过别人对他三年教育。”
很快，宴席摆好了，菜肴极其丰盛。斟酒送菜，全是女仆。其中有一个捧着酒壶的丫环，十五六岁的年纪，容貌非常艳丽，徐秀才暗暗为之动心。吃罢，施老让女仆们为徐秀才整理好床铺，然后才告辞离去。
第二天天还没亮，那孩子便来上课。徐秀才刚刚起床，马上有一个丫环进来，捧着手巾伺候他洗脸，徐秀才一看，就是昨晚捧着酒壶的那个。一天三餐饭，回回都是这个丫环侍候。
到了晚上，还是这个丫环来扫床。徐秀才不禁问道:“你家怎么没有男仆？”
丫环只是笑笑没说话，把被子铺好后便出去了。
第二天晚上，她又来了。徐秀才用言语挑逗她，她只是温顺地笑笑，并不拒绝，于是徐秀才便抱她上床，二人云雨一番。
事后，丫环告诉他:“我们家除了施老头，没有男人，一切在外边需要办的事都由施老料理。我名叫爱奴。夫人非常敬重先生，怕其他丫环对先生伺候不周，所以派我来奉侍。今天的事一定要秘密，如果被人发觉，咱俩脸上都不好看。”
从此，爱奴每晚来和徐秀才幽会。有一天夜里，俩人睡得太香，竟然睡到天明，结果被前来上课的孩子撞见。徐秀才大为羞惭，心中很不安。到了晚上，爱奴来告诉他:“幸亏夫人敬重先生，要不此事一定会张扬开来。公子把这件事告诉夫人时，夫人急忙用手捂住他的嘴，好像怕您知道。只是告诉我今后不要在你的房中呆得太长。”说完，便走了。徐秀才心里非常感激夫人。
但是公子读书不大努力。徐秀才每次呵斥他，夫人便要劝解，替她儿子求情。开始还只是派脾女出来传话，慢慢的，自己亲自出来，隔着窗户要徐秀才别太苛责，有时甚至说得掉下眼泪，泣不成声。同时夫人每日晚间都要询问公子白天读书读得如何。徐秀才很烦，脸上不觉带出样儿来，说:“夫人又纵容娇惯自己的儿子，又要求他刻苦读书，学业有成。这样的事我做不了，请另请高明吧！”夫人听了婢女传过徐秀才的话后，赶快又派婢女回来说，夫人知道是自己错了。徐秀才这才就没有走。
徐秀才自从到此教书后，有时想出门漫步游览，散散心，但发觉所有的院门都关得紧紧的，并上着锁。
有一天，他喝得半醉，心中郁闷，于是把爱奴叫来询问缘故。爱奴说:“没什么原因，不过是怕荒废了学业。如果您一定要出去，就请在夜里。”徐秀才听了不禁大怒，说:“我不过拿了点酬金，难道为这个我就该被关死?!你为什么教我在黑夜里出门?我早就为在这儿白吃饭而千不成事觉得丢脸，何况行动又不自由。酬金我也没用就在身上。”说着便把聘金拿出来放到桌上，整理行李就要走。
夫人听说后连忙走了出来，目光很愁苦地望着徐秀才，却并没有说话。只是时时用衣袖掩面哭泣。然后又让脾女把酬金装入徐秀才的行李，打开大门的锁送他出去。
徐秀才出去时，觉得门户非常狭窄。走了几步，忽然有阳光从上面照射下来，原来自己正从一座塌陷的坟堆里往外走。放眼四望，一片荒凉，竟是一座古墓。徐秀才心里十分震惊恐惧，可回想往事，又觉得夫人对自己情深义重，令人难忘。于是便把夫人给的金子卖了，雇人重新给古墓堆些泥土，四周种上了树木，然后才离去。
过了年，徐秀才出外教书又经过这里。怀想过去，他不禁在坟前站立多时，凭吊了一番。正在这时，施老头从远处走来，见了他，非常殷切地问寒问暖，并邀请他喝酒。徐秀才知道他是鬼，但因为心里一直惦念着夫人，想知道她的近况，便随施老头进了村子，找了一家酒店，边饮边谈。
不知不觉中，天黑了下来。施老头起身付了酒钱，然后说:“我的住处就在附近，我妹妹也刚好回来探视父母。望您能屈驾光临，给我们添些吉祥。”徐秀才表示愿意。于是二人出了村，走了一段路，又进了一个村落。施老敲门带徐秀才进去，里面的仆人们点起蜡烛迎客。
过了一会儿，夫人从内室中出来，徐秀才这才第一次把她从上到下细细打量了一遍。原来是一位年岁约四十岁的美丽女子。
夫人上前拜谢道:“我们家族衰落，亲友调零，先生给了我们莫大恩惠，真不知如何报答。”说完，不觉泪流满面。然后，她把爱奴叫来，对徐秀才说:“这个丫环是我比较喜欢的。现在我把她送给您，免得您出门在外冷清寂寞。您有什么需要，爱奴会马上去办，她是善于揣度主人心思的。”徐生连连答应道谢。过了一会儿，施老和夫人都走了，爱奴留了下来伺候徐秀才睡觉。
第二天头遍鸡叫，施老头就来帮助徐秀才收拾行装，给他送行。夫人也出来了，叮嘱爱奴好好侍奉徐秀才。又告诫徐秀才说:“从此后你尤其要处处谨慎。因为您和我们的交往非同一般，怕有好事的人知道了四处张扬，生出是非。”徐秀才点头允诺，和爱奴共骑一匹马离开了这里。
到了徐秀才教书的那户人家后，徐秀才独自住一间房，爱奴整日伺候着他。有时有外人来看望徐秀才，爱奴也不躲藏，外人也看不见她。徐秀才有什么要求，心里刚一动念头，爱奴马上就己准备好。她又擅长巫术，徐秀才身上哪儿不舒服。她用手一按摩就好。
清明时节，徐秀才回家。路过那座古墓前，爱奴下了马，要去见夫人。徐秀才嘱咐她代自己向夫人问候，爱奴答应可以，马上就不见了。徐秀才回家过完节，几天后返回这里时，刚要对着坟跪拜，见爱奴正坐在树下等着她，衣饰非常华丽，俩人说了几句话后，便一齐上路。