中国楼市结构性过剩时代来临
2014年以来，中国楼市发展背景正在悄然发生深刻的转变，“结构性过剩与结构性短缺并存”取代“总量供不应求”，成为今后十年中国楼市发展的大背景。
中国商品住房销售供不应求的态势开始出现逆转。2011年以来，部分中小城市商品住房已经出现滞销。2014年以来，大城市楼市也出现滞销。全国销售量与销售额均出现较大负增长。2014年，中国商品住房销售面积为105182万平方米，同比下降9.1%；商品房销售额为62396亿元，同比下降7.8%。随着全国住房成交量萎缩明显，库存水平继续提升。2014年12月底，中国新建商品住房待售面积增加至40684平方米，同比增长 25.6%。
房价正在告别全面上涨。2012年下半年及2013年大中城市房价暴涨，剌激了住房开发投资的迅猛增长。这些新增供给在2014年以后集中入市，从而形成目前大中城市阶段性供给过剩的格局。
商品住房投资有由高速增长期进入低速增长期的态势。随着全国销售不畅和大中城市房价微跌，房地产企业资金回笼速度变慢，开发投资增速不断下滑。2013年，中国商品住宅开发投资额为58951亿元，同比增长19.4%。2014年，中国商品住宅开发投资额为64352亿元，同比增长率降至9.2%。
本轮市场调整与2008或2011年的市场调整的根本区别是，本轮调整是由市场力量自发形成的。而2008年或2011年的市场调整，都是由外部因素冲击所导致。如2008年的金融危机冲击，2011年的大中城市限购政策冲击。市场的主动调整，表明大中城市供求形势正由供不应求向阶段性、结构过剩转变。
结构性过剩阶段的楼市发展主线
随着“结构性过剩与结构性短缺并存”取代“总量供不应求”成为未来十年中国楼市发展的大背景，“住好房”将取代“有房住”，成为未来十年中国住房发展主线。
住房“总量供不应求”时代已经淡出。城镇化与工业化作为过去十年住房市场发展的超级引擎，目前都处于减速状态。经济增长进入所谓的“新常态”，城市经济结构正面临着巨大的转型升级压力。由于收入增长决定人口流向，经济减速也意味着城市对人口的吸引力正在减弱。在需求总量退热的同时，中国城镇住房却已经累积了巨额的存量，并且仍在按以往的惯性高速增长。特别是一些三、四线城市，商品住房积压现象已经很严重。2014年，尽管政府对住房需求管控政策已经趋于宽松，但住房市场仍然在主动下调。
优质住房仍将存在“结构性短缺”。虽然从量的方面看，中国城镇商品住房已经出现结构性过剩。但从质的方面看，很大一部分家庭居住条件仍然较差，狭小公寓、老旧公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。中国城镇人均住房面积虽然达到33平方米以上，但多数人对自身的住房条件难言满足。紧凑型公寓楼仍是当前城镇住宅存量的主体，多代人共居一户现象较为普遍，居民改善住房条件的期望仍很迫切。随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升，对优质住房的需求还将稳步增长，优质住房仍然具有一定的稀缺性。
当前中国楼市发展所处历史阶段
改革开放以来，根据市场发展背景、驱动因素及供求格局，我国住房市场发展可以分为住房改革推动下的潜在需求缓慢释放阶段（1978～2001年）、快速城镇化与工业化推动下的供不应求房价飙涨阶段（2002～2013年）、结构性过剩与结构性短缺并存阶段（2014年以后）三个主要阶段。目前正处于第二个阶段的历史终点与第三个阶段的历史起点上。对前承接黄金时代，向后开启白银时代。
住房改革推动下的潜在需求缓慢释放阶段（1978～2001年）。自1978年改革开放以来，中国住房市场化改革在摸着石头探索前行。先后经历了探索试验售房（1978～1985年）、提租补贴（1986～1990年）、以售带租（1991～1993年）、提租与公房出售全面推进（1994～1998.6）、取消福利分房、实行货币分房等曲折改革步骤。随着市场化改革的曲折推进，被压抑的住房需求不断得以释放，住房市场规模持续扩大，到2001年，全国商品住宅投资达到4216.68亿元，占全国城镇住宅投资的67.34%。但是直至21世纪初，由于城乡居民家庭收入水平仍然较低，尚未达到大规模改善住房条件的门槛值，住房潜在需求释放缓慢，住房改革艰难推进，社会各界对住房改革的反响相对较为冷淡。
1978～1985年的探索试验售房改革，启动了住房市场化改革的第一步。1986～1990年提租补贴改革，进一步培育了城镇居民有偿住房意识。1991～1993年以售带租，意在规避市场化改革阻力。1994～1998年6月提租与公房出售全面推进，在建立住房公积金、提高公房租金、出售公房等方面都取得较大的进展。1998年6月，取消福利分房、实行货币分房政策出台，沿袭数十年的福利住房政策为住房商品化所取代，确立了以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。受收入门槛制约，该阶段住房市场需求并未取得爆发性增长，商品住房市场总体呈现供求平衡、略有过剩的局面。
快速城镇化与工业化推动下的供不应求房价飙涨阶段（2002～2013年）。2002年以来，在快速城镇化与工业化浪潮的强力推动下，城镇住房整体呈现供不应求的态势，这是该阶段中国楼市发展的历史大背景。一方面，大量农村人口涌入城市，形成巨大的住房刚性需求。另一方面，工业大发展、经济起飞所带来的国民家庭收入快速增长，必然催生大量改善家庭原有居住条件的诉求。与此对应的是，我国原有的城市规模狭小、住房老旧，无法满足爆发性增长的住房需求。
与供不应求的中国住房发展背景相适应，该阶段中国住房市场的发展主线就是多方扩大住房供给，缓解住房供求矛盾。解决“有房住”的问题是它的主要历史使命。在这一阶段，我国住房发展的成效卓著。大多数城镇居民家庭都拥有了一套以上商品住房，还有不少家庭拥有多套商品住房。很多进城务工的农民家庭，也在其流出地县城或地级市购置了一套以上商品住房。但该阶段在住房大发展的同时，也产生了一些突出负面效应，如房价飞涨、住房投机盛行及泡沫堆积等。2002～2013年，中国住房销售呈爆发性增长的态势，居民购房欲望始终十分强烈，商品住房销售面积实现年均17.2%的增长率，商品住房销售额年均增长率为29%；中国住房价格总体呈持续快速上涨的态势，只有2008年出现过短暂的下挫，中国商品住房销售均价实现年均9.50%的增长率；中国住房投资长期维持高速增长的态势，2013年，中国商品住房开发投资额达到58951亿元，比上年增长19.40%，是2002年的11.28倍，2002年来实现年均24.76%的增长率。
结构性过剩与结构性短缺并存阶段（2014年以后）。住房市场发展背景由“总量供不应求”向“结构性过剩与结构性短缺并存”转变，住房市场发展主线由“有房住”向“住好房”转型，中国楼市进入新的发展阶段。房地产黄金时代谢幕，白银时代开启。
中国楼市走势展望
居民需求热点由“有房住”向“住好房”转变，房价不会出现整体崩盘。由于人们改善居住条件的动力仍然强劲，人口流向也没有出现显著的宏观拐点，因而中国还不会进入住房普遍过剩时代，房价不会整体崩盘。调整充分存量消化后，长期看还有一定上行空间。一方面，居民需求热点正由“有房住”向“住好房”转变，人们改善居住条件的动力目前还远看不到衰竭的迹象，住房市场仍承载着国人的小康梦想。在可以预见的未来，中国住房市场不会出现断崖式的需求崩溃，但有可能会出现重大结构性调整。另一方面，城市人口流入的宏观拐点尚未出现。从人口流向拐点看，中国作为发展极不平衡的大国，人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化等力量是同时并进、共同存在的。大城市病的集中爆发将使当地的富裕家庭对其产生厌恶感，从而激发了大城市郊区化的动力。但又有不少人口因大城市的高收入和高水准公共服务等，而被从中小城市吸引过来，将大城市富裕阶层家庭郊区化的空缺弥补。由于人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化层层递补、并存交错，因而宏观总量上的人口流向拐点目前其实是不存在的。
供求形势由供不应求向结构性过剩转变，房价结构性调整不可避免。中国住房市场虽然没有进入普遍过剩时代，但已经进入结构性过剩时代，短期内的市场结构性调整不可避免。从全国看，由快速城镇化与国民收入高增长导致的住房总量短缺已经趋于尾声，多数城市住房出现阶段性过剩，房地产市场持续滞销。从一、二线城市看，前期房价的疯狂上涨诱发了大量新房集中上市，已经形成阶段性高供给态势，房价出现主动下调。为消化结构过剩与阶段性高供给，住房价格将进入结构调整期。
邹琳华
（作者单位：中国社会科学院财经战略研究院）