小田是长居上海的外来打工者，在茫茫人海中绝对属于不起眼的一类。但就是这样一位普通的打工仔，近几年来却通过“贷款——买房——租房——受益”成为百万富翁。
绝招之一：以租养房
所谓以租养房，小田把它发挥得淋漓尽致，他在每次投资买房前，先要给自己上一堂必修课——租金与贷款的换算。他先算一算投资买的房子可能获得的出租租金。然后计算每月的还贷额。最后再根据自己的实际情况作出买与不买的决定。小田正是研究透了房产的出租回报率和投资收益率。才敢“先计后果”地去投资买房。也正是因为他懂得了“先计后果”，每当他有4到5万元存款的时候，就敢投资去买房。
在上海人一提及买房就摇头的时候，小田就敢用5万元买了一套20多万元的房子，除了享受开发商无息延期付款外，还使用了为期5年的10万元贷款。在5年时间里，他还给银行的本息不足12万，房屋出租收入却有13万多元。在上海人大喊大叫买不起房子的上个世纪末，小田就把“以房养房”的投资游戏玩得团团转了。
绝招之二：递减租金
这是一个逆向思维，别人出租房子，每年都要提高租金，小田出租房子，每年都要主动减少租金。前几年，上海的房子滞销，房客也少。这个时候的小田。要把一套房子租给一对即将结婚的年轻人。在谈租金的时候，小田说：“你们要是长租，第一年你给1900元，第二年你给1800元，每年递减100元，依次类推，你想住多久就住多久。”房子越住越便宜，房客当然乐意住。这对小夫妻一直住到了小孩三岁才搬家。房客临搬家的时候，不解地问他：“你为什么主动递减租金?”小田回答说：“一般来说，一套房子一年能出租10个月就不错了，我的房子是满年满月出租，一天空当都没有。我把租金让利给房客。我还少了房客搬进搬出的麻烦呢。”房客听罢一咋舌：聪明!
绝招之三：核算成本
小田说：“现在上海的各大媒体都在讨论买房和租房哪个更划算问题，其实我早就研究明白了这个问题。”他举了这样一个例子：如果你有100万存款而没有房子住，买房和租房哪个更划算?你要想找出确切的答案，首先要明白当前的房屋出租回报率和你的理财回报率。如果你想租用一套价值100万的房子，目前的年租金大约是3.5万元左右，如果你把100万存款进行其他投资，其年收益为7％，当然你租房租住划算。如果你的投资回报率为4％以内，你的年租房支出仍然是3.5万元左右，当然还是买房子划算。小田认为许多人不懂得核算居住成本，这其实是一大误区。他说：“我之所以前些年自己有房子还去租别人的房子，就是通过核算居住成本而知道租房能大大降低当时的资金压力。”
年轻人自制力不强，这一招很有效，值得借鉴!
绝招之四：感情投资
感情投资也会产生经济效益?能。小田对此深信不疑。他说一个外地人进上海，一定要学会角色转换，只有心扎上海，才能根扎上海，只有接受上海文化，才能融入上海社会。只有学会上海人的精明，才能使自己的财智更聪明。
他在上海当过6年房客，和上海的房东们也打了6年交道。上海房东们那种高高在上的架势，总给房客们一种寄人篱下的感觉。小田当上房东后，总是千方百计地和房客们交朋友，出租房里的灯呀、下水管道什么的坏了，他就主动去维修，房客们有什么自己解决不了的困难，他也挖空心思地帮助房客去解决。有投资就会有回报。每每房客在搬家之前，大都会主动为老田的出租房联系下家。如此一来，小田和房客们连各自的中介费都省了。你瞧，谁说感情投资没有回报?
选自《创业故事》