天价学区房 “超级学校”的投入产出
教育资源就像一块蛋糕，理想的切分当然是均衡化。但是均衡是个长期过程，这一过程中的“超级学校”仍是众人争抢的稀缺资源——学区房作为唯一的主动选择通道，其“天价”不断被刷新。
“天价”换来的最牛小学
“现在炒得沸沸扬扬的‘天价学区房’46万元一平方米，听着挺吓人的，不过我都麻木了。我那间平房要卖也得这个价了，我还不想卖呢。”皮诺是过来人，她前年用每平方米11万元的价格——那时候看也是“天价”——买下了西长安街附近四合院里的一间15平方米小屋。虽说生活水平直线下降，但她一点也不后悔，孩子从最差学区的‘渣小’，一步到位，成了全北京“最牛小学”实验二小（北京第二实验小学）的学生。她回头看这个过程，得意之情溢于言表：“真是步步都踩在了点上，简直可以用‘传奇’来形容。”
和皮诺约时间只能见缝插针，她是全职妈妈，要赶着收拾家务和接送孩子的空当。我们在她租住的小区楼下见面，这里离学校就100多米，她和儿子手拉着手就走过去了，也是为了让他每天能在家多睡会儿，赶上刮风下雨也能舒服点。“儿子每天上学高兴得不得了，家长受点罪就受吧，择校是无怨无悔的。”皮诺说，她张罗买学区房也是无奈之举。早几年她根本没考虑这事，老公单位有共建，也托了关系准备了20万元赞助费要上某某小学。没想到2014年初收到通知，共建取消了，走条子也不允许了，而孩子第二年就要上小学了，这意味着只能被动接受划片。他们家住丰台，对口的小学很“渣”，小升初更没有什么好的选择，觉得特别气愤、无助和恐慌。哭也来不及了，只能马不停蹄地看房。当时新闻里铺天盖地说要均衡教育资源，皮诺想着，最好的资源在西城，均衡也应该是西城首当其冲，加上老公单位也在西城，她就奔这边选了。起初打算凑80万元作首付，在差不多的学区里买一套能住的房子。但是看了一圈发现，西城楼房房源可选择得很少，看得上的怎么也得四五百万，买不起；能买得起的又看不上，都是些“老破小”——或者户型不理想，或者隔音效果不好，或者挨着垃圾场，老旧的程度让人绝望。她意识到，在这样寸土寸金的地方通过买楼房来择校是不现实的，于是转而考虑买平房，先落个户口再说。
平房有平房的好处。皮诺想，看着单价挺高，但是总价低啊。买楼房最便宜也得400万元，但是买十几平方米的平房200万元左右就够，大不了再租个房子住，和买楼房相比，等于“零割肉”。不过真正操作起来，她发现平房市场里的水太深，很少有房主对外卖的，本来就稀少的房源早被一些小中介敛在手里了。“他们挣的不是佣金，是差价。中介看上一套房子，就给房主压了‘大定’，比如房主要卖100万元，中介先给70万元，过户后再付余款，房主也乐得省事。之后中介转手再卖多少钱是他的事，就跟房主没关系了。买到手，还有产权是共有还是私有，能不能落户等各种陷阱。”皮诺回头想想这个过程都后怕，“其间中介也推荐给我一套4平方米的房子，130万元。我一听就说：‘这房主想钱想疯了吧。’中介也尴尬地笑了笑，他也觉得离谱。后来不也卖出去了？”
皮诺一开始并没有想着要上所谓的“最牛小学”。“一是上不起，二是不敢上。都说学生背景高官权贵的，人家天天出国游，豪车多少辆，我们去了自己都自卑，何必让孩子受那个罪，对他成长也不利。”她做过生意，从投资角度考虑，也愿意买普通小学，最保险。“买好的小学，它要慢慢向外兼并，是走下坡路；买普通小学，是往上走的，低点买进肯定是利好。”她自认“对政策比较敏感”，当时已经传出好多“牛校”建分校、合并校的消息，离实验二小最近的涭水河小学成了他们的首选。“都说它离实验二小最近，第一个兼并的是他们。当时想着如果消息成真，实验二小的资源能分一杯羹给我们，就很满意了。哪怕它不被兼并，西城的普小我们也能接受。”她在那附近几乎谈妥了一间平房，11平方米，120万元。等夫妻俩带着钱去交订金时，房东却坐地起价，反悔了。他也听说了合并的风声。“我这房子要划到实验二小分校，要30万元一平方米了。”他们只能继续折腾，跟着中介一路看到了国家大剧院西侧的西交民巷。皮诺的老公是搞建筑的，他一眼看上了这里的房子，不像别的大杂院就是一堆烂砖头，这里至少外面红墙灰瓦的，已经算是平房里的“翘楚”。不大的院子里被隔成了几间，十几平方米一户。皮诺说，这里面原本是一家人，四兄弟，后来倒手了几次，院子里就乱了，来了三个外姓的。要出售的这户也是因为和隔壁邻居常年不和，一点小事就能掀起轩然大波，不是你家房子漏水淹了我家的，就是你家风扇吹着我了，最后因为翻盖问题两人大战了几百回合，据说耳朵都要打掉了，实在没法再住在一起了，这家索性把房子卖给了中介，一走了之。当时的售价也还不太离谱，每平方米11万元，15平方米要价170万元，他们借一借也能凑足。那时候已经顾不上挑学校了，对口的小学是长安小学，在西城区算差的。皮诺说：“第一眼看到校门，都想哭。”
令人意想不到的消息接二连三地传来。2014年8月，皮诺一家办好了落户。9月，长安小学就并入了实验二小，而且由本校直接管理。“老师全部换成了实验二小的老师，学生换上了实验二小的校服。”又过了一个月，平房还没装修完呢，这里就贴出了腾退拆迁入户调查的通知。他们又赶上了拆迁，这意味着每平方米可以得到30多万元的拆迁补偿。2015年孩子到年龄要去上学时，学校又打来电话，通知他们，长安小学校区要改建，孩子可以直接到实验二小的本校报到。回想这个过程皮诺也觉得神奇，她形容：“生活需要我们含泪前行，然后在不经意间给你一个微笑。”
平房里几乎没有生活质量可言。搞建筑的老公将这间15平方米的小房子改造了一下，隔出了厨房和卫生间，还加建了一个小阁楼，使用面积扩大到了20平方米，勉强可以挤进他们一家三口。更可怕的是平房周围的环境，根本不是想象中鸡犬相闻的小院。皮诺告诉我，大杂院里鱼龙混杂，街坊四邻多是等拆迁的本地人，或者低收入的外地租户，更替频繁。皮诺记得第一次带儿子上平房旁边的公共厕所，她在外边等着，谁知道孩子刚一进去，马上大叫一声就出来了，面色仓皇。她赶紧问怎么了。儿子一脸恐惧地说：“里面有、有……”她说：“有什么呀？有狗啊？”儿子说：“有人……”他之前不是没有上过公共厕所，只是从来没有上过这种没有隔断、几乎“赤诚相见”的简易厕所。为了孩子上学更近，也有个好的环境，他们把这间平房租给了一个同样有上学需求的家庭，自己在学校附近重新找房子租住。小学附近的房源永远是捉襟见肘的，便宜的往往有致命伤，状况稍好的价钱又太贵，60平方米比较新的房子租金能到1.1万元。他们好不容易找到一间40多平方米的一居室，每月6000多元。“生活还是受了挺大影响，流离失所的感觉。现在住的已经是租的第二套房子，房租还在涨，也不稳定。”皮诺还是希望将来卖了丰台的房子，在这附近换一套小房子，守着孩子上学。
皮诺有时也会感叹自己的生活，“没有自己，只有孩子”。“孩子开学以后就川流不息地接送上下学，其余时间也是围着他转，从早上准备早餐开始，洗衣做饭，打扫卫生，辅导孩子功课……真是两眼一睁，忙到熄灯。”她说，谁也不愿意花样年华就这么黯淡下来，这么折腾学区房也无非是为孩子争得一个机会。“老公是清华毕业，孩子资质可想而知也差不到哪儿去，但以前这样的‘牛小’机会根本轮不到普通人。学区房起码是用市场杠杆来衡量的，我的每一分真金白银知道流到哪儿去了。买了学区房，起码还有希望在。”
让皮诺庆幸的是，他们买平房的时候，教育“均衡”才刚刚开始，实力较弱的小学——所谓“坑校”——附近的学区房还没涨起来，所以她才能以11万元的单价买到手。现在这些“坑”都被合并校等政策填满，再加上拆迁的潜在利益，附近的平房水涨船高，46万元一平方米的天价早已不是个例。“说到底还是教育均衡得不够快，再快点，房价就能下来了，我们也就能在这附近买个一居了。如果五环内都均衡到了，都成了学区房，原地不动也能接受好的教育，那我们又何必挤到二环内的平房里受这份罪呢？”
学区房：不确定性的解药
“一旦开始考虑学区房，就像是中了毒，其实是对未来教育不确定性的一种恐慌。90%的人都解脱不了，必须买下房子，提前消费，把确定性握在手里，才能解毒。”池雨形容。他因为前几年成功出手一套学区房，成了公认的学区房专家，越来越多的人来找他咨询。
他分析，学区房的存在，根本原因还在于教育资源的不均衡。拿北京来说，行政区之间的不均衡不光存在，而且还特别明显。东城、西城、海淀三个区是教育高地，集中了最优势的资源。小学还不那么明显，到了初、高中更加突出。举例来说，北京高考平均分前10名的学校，常年被西城、海淀垄断，其他区只有个别学校偶尔进入过。而各区内部学校之间的不均衡也很突出。有数据统计，海淀区10所重点小学的教育事业费用支出平均为3300万元以上，而普通小学的平均教育支出不到1000万元。
学区房并不是一个新概念，但最近两年陷入一种疯狂状态。学区房专家敖其告诉我，某种意义上，这是2013年十八届三中全会强化教育改革，推进教育资源公平化和均衡化的一个副产品。这牵扯到两个阶段的制度设计，幼升小和小升初。幼升小，一直是就近入学原则，只不过以前有其他路径，所以老北京和有门路的人，都不怎么在乎划片，反正可以通过单位共建入学，或者找人递条子，大不了交些赞助费。这一阶段最大的改变是2014年取消了“共建”，之前有共建的单位很多，尤其是在传统“牛校”众多的西城，更是众矢之的。根据池雨的估计，之前共建入学的比例接近一半。共建取消后，有一个新词叫“政策保障”，这是核心部委才能享受的一个指标，以往有共建校的央企和外企等都被排除在外，范围大大缩小。除了这部分“政策保障”入学之外，绝大部分人的蛋糕都被动了，他们新增的择校需求都转嫁到了学区房。
第二个阶段是小升初，现在把途径收紧为两种，一种是9年一贯“直升”，第二种是学区内“派位”。以前择校招数多样，比如说“点招”，去年完全取消了；还有“特长生”，比例也被严格控制了，比如西城区控制在5%以内；再有一种更普遍的“推优”，是按综合排名被推荐到好学校，但是这个比例也在收紧，以前西城区是25%，去年降到15%。也就是说，教委不鼓励大家在义务教育阶段去拼，但这么一来好学上进的学生凭借自己的能力进入好学校的机会也被没收了。其他路都被堵死了，升学的路径就变成了直升和派位，这两种都不是学生所能左右的，直升是看住房对应哪个学校，派位看在哪个学区。池雨说，直升是2014年在派位的基础上延伸出来的，初衷是把劣势的教育资源和优势的教育资源捆绑在一起，增加竞争力，“渣小对牛中”，但客观上也导致了学区房从一个纯小学的概念，扩大到可以直接对应某个中学。一个东西功能多了自然就值钱，所以房子也涨价了。“一个典型的例子是现在风口浪尖上的宏庙小学，之前在西城区不算‘牛校’，但它两年前教改之后直升了实验中学，那是西城区数一数二的中学，结果学区房暴涨，一个月一个价，从每平方米不到6万元，到现在的16万元都打不住。这还不是那种买名额的平房，而是能住人的标准楼房。就是因为把小学和中学提前绑定了，购买中学未来预期的家长把这部分学区房价格炒起来了。”
为了遏制不同行政区之间教育资源不均衡的加剧，2014年教委又提出“锁区”，即在中考时西城、海淀、东城三个强区之间不可以互考，其他区考入又有名额的限制。池雨告诉我，这样一来，如果早期选择在一个弱区里，之后再想通过中考的方式进入到强区中，付出的成本更高，难度更大。从这个角度看，也把本来对于孩子中学的预期迅速转嫁到小学市场，但凡有办法的家庭，都试图在小学阶段就把学籍转到强区里来。其实从宜居环境来讲，东、西城几乎没有特别好的小区，九成以上的小区都是90年代以前的，购买学区房就意味着生活质量和居住品质的牺牲。池雨认为，学区房是家长在教育资源不均衡状态下，靠经济杠杆做出的一种无奈选择。
池雨也曾是“中了学区房之毒”的家长中的一员。他是北京邮电大学的老师，2008年儿子两岁，开始研究孩子上学的事，发现划片的小学实在太差。“红砖平房，没有操场，窗户漏风，全区倒数第一。”他花了一年多时间去研究，以家到单位的6公里为直径，在地图上画了一个圆圈，圆圈里的50多所小学都是调查对象。他不迷信数据，因为自己就是研究大数据的，太明白那些数据是怎么刷出来的，而资金、硬件，包括成绩，都可以在短时间内提高，但是一些靠时间积淀下来的东西是无形的。于是就用最笨的办法，在放学时段跑到学校门口和家长聊，老师负责吗，吃得怎么样。也并没挑顶级“牛校”，觉得对孩子成长并不好。最终他选择了一所口碑不错的小学，以每平方米4万元的价格，买下了一间50平方米的学区房。虽然已经“解毒”，但池雨特别能理解那些还在焦虑中的家长的心情，也愿意提供指导，至少让他们的选择不那么非理性。就像“城门失火，殃及池鱼”，每个人都不能置身事外，这也是他要求使用“池雨”这个化名的原因。
来找池雨咨询的家长三教九流，大多数人给孩子设计的轨迹都有自己受教育的影子。比如一些“牛校”毕业的家长，就会对择校特别淡定。反而有一些当年因几分之差和清华、北大擦肩而过的，会有很强的圆梦情结，把这条路加诸孩子身上。池雨说，这些都无可厚非，不过对于那种孤注一掷、举家投入的家长，他多半会劝一劝。“如果教育变成了一个奢侈品，一切都围着孩子转，就太过用力了，也会把这种压抑和回报心态传递给孩子，可能会带给孩子一个灰色的童年。”
谁推动了超级学校？
每一次学区房天价的刷新，都可以标识出教育“宇宙中心”的所在地。这一次当然是北京实验二小，公认的最牛小学。这所小学就在西长安街南侧的第二排，横跨两个街区，仿佛空降在胡同区的航空母舰。单价卖出46万元的那间11平方米小屋就在文昌胡同，胡同里的平房院落寥寥无几，每一个院子都被分割成十几平方米一间的小屋，大都房门紧闭，留下满墙求购的招贴。这一次的天价学区房是谁并不重要，因为未来这里的每一间都可能会创造新的纪录。去附近的一家中介门店询问，店员张占介绍，实验二小的学区房就集中在它西侧的三条平行街道上，文昌胡同、文华胡同和新文化街。他告诉我，平房他们不做，只做楼房。新文化街上有六栋楼房身在其中，不过在售的房源只剩三套了，80年代的老房子，单价14万元起。他向我推荐一套77.7平方米的三居室，南北通透，1110万元。
超级学校是一种极度稀缺的资源。池雨说，实验二小历史上从来不是一个靠学区房入学的学校，前几年大部分都是单位共建，剩下的则是靠“拼爹”——找关系入学。甚至共建名额都供不应求。一位在国家某重要部门工作的妈妈告诉我，前年儿子入学，单位有20多个适龄的孩子，但是共建名额只有10个，怎么办？入学前先考一轮来筛选。即便现在取消了共建，给普通人释放出了少量就近入学名额，附近的学区房也是有价无市，出一套就是天价。
为什么选择超级学校？池雨认为，一部分家长是社会精英，也希望孩子与有着同档次氛围家庭的孩子成为同学，他们有动力选择超级学校。另一部分家长看重品牌效应。“上超级学校有点像是买LV包，是一种形象，给孩子一种最好学校里的学生的自信感。”他说。从教委的拨款、软硬件投入、老师的师资力量、生源的一代代积累来看，超级学校与普通学校确实有差异。对孩子来说，更大的不同其实不在知识积累，而在“素质教育”层面，比如超级学校有音乐厅，有专业钢琴、小提琴老师，培养音乐素养就有优势。与外界的交流和活动也多，比如之前实验二小的体育节在“鸟巢”办，艺术节在人民大会堂办，校长说：“咱们有这个实力，为什么不让孩子们去见识一下？”池雨认为，这些教育资源的投入都有回报，但对每个家庭来说，它的必要性是可以讨论的，并不是必需品。
皮诺对这所“神一般的学校”的满意度超出了她花170万元买房的预期。她不无得意地提起儿子和其他低年级学生上课的老校，那里原来是清初八大“铁帽子王”之一的克勤郡王的王府，后来翻建，仍保留着三套院的古典建筑格局，相当漂亮。等到升入四年级会进入一墙之隔的新校区，那个校园更现代也更气派。更重要的是孩子入学后的变化。“他原本内向，现在变得开朗、活泼了，远远地一看见老师就很开心地喊。”让她体会最深的也是老师对孩子的态度。“原来担心的权贵化并不存在，因为老师们都见过世面，反而没有那种特别势利的。我们这一批是从分校并过来的，但老师们都一视同仁。我儿子有一段时间脚趾头骨折了，医院给打上石膏，没法动弹了，怎么去上学呢？我去问老师，老师说你把孩子抱到学校，其他的事我们来管。就这么一个多月，我把孩子送到校门口，老师再把他抱到教室。六七岁的孩子得有50斤，还背着书包，带着一壶水，老师摸他的脸开玩笑：‘你该减肥了啊。’”
超级学校就在各方推力下日渐膨胀。比如实验二小，取消共建之后，保障入学需求几乎不减，又新增了就近入学名额，导致学校规模进一步扩张，一班40个人，每届都有20个班，变成一艘超级航母。池雨说，规模过大会带来很多问题，比如硬件使用过于拥挤，或者管理上的难题，有些学校怕太多孩子互相打闹，下课后不允许去操场嬉戏玩耍，只能在教学楼同层活动。他认为，超级学校的规模问题不能用进一步扩大规模去解决，那是种恶性循环。
一到下午3点半的放学时间，实验二小所在的新文化街就堵得水泄不通。尽管校门口道路调整为两条只能从中心向外的单向道，而且沿着院墙按班级划分了空间，但接孩子的各种车辆和人流仍无法从根本上缓解。皮诺也深有体会，她把家租到学校对面也是为了孩子少受拥堵的罪，但周边逼仄的街道和环境无法逃避，附近也没有适合遛弯休憩的公园，只能画地为牢。
均衡：学区房出口
教育不是一朝一夕能够提升的，所以无论是将蛋糕做大，还是将蛋糕切分得更均衡，最有效的方式都是将超级学校的优势教育资源向外输出，于是合并校或者办分校遍地开花。
黄城根小学也是一所众人挤破脑袋想要进入的超级学校。这所位于皇城脚下的小学建于1904年，是最早的公立小学之一，如今也是被均衡教育资源的重点。杨老师告诉我，这一进程自2013年以来就开始了，黄城根小学成立了教育集团，将原来的官园小学、后广平小学合并进来，又在房山、怀柔、丰台设了分校。她的第一感受是这种均衡根本无法实现。“本来是完全不同的学校，在原来的管理模式和教学理念上都有很大差别，老师们的状态也不同，想快速融合是不可能的。但是黄小的模式不一样，它采用了一种完全合并的方式，把原来的本校、官园、后广平三所学校的资源完全打散了再分配，把学生按年级分到不同校区。这样校与校就完全打通了，身边就有本校老师，可以一起学习一起研究。”
这种完全式合并也是出于旧城内超级学校的发展需求。杨老师说，原来黄城根小学的空间局限，在老城里再扩张也赶不上需求的增加，现在的合并校每一个都不大，相互又离得不远，只有这样合并。“其实黄小的划片生源就10个班，还有6个班是留给政策保障入学的，所以一个年级就有16个班，一个校区只能容纳两个年级。”杨老师在这次改革中被调到官园校区，这个校区在合并时新修了校舍，硬件看上去不错，但是空间仍是捉襟见肘。她带我去看后面的操场，被四周的楼群和大杂院包围着，跑道只有200米的样子，只够一半学生去上课间操。
“从教育者的角度看，如果只是换块牌子，派个校领导过去，那样的合并没有意义，换汤不换药。”有20年教龄的杨老师告诉我，整体改变是需要时间的，最应该均衡的是优秀的教师资源。“老师是每一节课的根本。合并的重点也是提升老师的状态。通常是先由本校的老师上一节公开课，其他人坐着听，之后再一起研究，形成教研模式。比如黄小的数学课就和普通学校不一样，不只局限于课本，或者说把课本容量扩大，通过公开课就能推广开来。以100以内数的认识为例，最基础的是数数，从1数到100，大部分孩子很快就能掌握，之后就可以延伸，可以用摆小棒的方式，从10个1变成1个10；还可以用计数器，用正方体的模型，用数轴，这个容量就不一样了。学会了百以内的数，再去类推千以内的数，那么类推的能力也加强了。”
教育均衡给超级学校带来的挑战还有生源。杨老师说，原来共建生占大部分，父母单位都不错，也都比较重视教育，而且这部分需求都不能完全满足，要先通过考试来刷掉很大一部分人，所以能够进来的生源整体质量很齐整。现在大部分是直接接收的本片区孩子，这些家长反而一开始不能接受黄小的严谨作风。一部分是附近的新小区家长，听说被划入黄小还专门放鞭炮庆祝，但进来后，又觉得黄小给的压力大了，孩子压根儿就没有玩的时间了。还有一部分是胡同里的老北京，他们觉得差不多就挺好。“他这字写得比我当年强多了，你学校还教条呢？”杨老师记得，学校第一次开家长会，有人光着膀子、穿着拖鞋就来了。“当时我们觉得不可思议，黄小什么时候有过这样的家长？那次就提出黄城根小学家长的校规，家长也需要教育。所以黄小教育的对象不只是一个班40个学生，而是在这个基础上乘以2，是父母；再乘以2，是祖父母，一共160人。学校教育固然重要，某种程度上，家庭教育更加重要。”
一个学校积累的优质教育资源就那么多，黄小也担心在均衡中被稀释。杨老师认为，在这种情况下更要坚持自己的特色。“现在老说要减负，但减负以后就不学习了吗？有的学校就真不学习了，天天搞这样那样的活动。但是黄小不允许，减负不减质，回家不留作业了，但课堂上除了精讲还要精练，仍然注重抓基础。如果没有了这种坚持，那多年以后就不会有人挤破脑袋进黄小，所谓的超级学校就和普通学校一样了。”
“水里兑一点酒还是水，酒里兑一点水还是酒。”池雨说，现在的模式是统一搞公立学校的均衡化，但真正的均衡需要时间。大多数合并还只是挂上了分校的牌子，意义比较表面。从更大格局来看，学区房的疏导出口还不够多元。他认为，其他的民办学校、国际学校、民工子弟学校都没有发展起来，择校家庭的选择渠道还是太少了。“学区房的突出问题主要来自极端高价房源，有这种需求的家庭正好也是私立学校的匹配群。但目前北京好的私立学校就那么几个，而且挤不进去，录取率几乎是20比1，比进实验二小更难。”
（文中部分人物采用化名。感谢“家长帮”论坛对采访的帮助。实习记者唐瑶对本文亦有贡献）
主笔 贾冬婷 记者 龚融