任志强 华远地产董事长
通常情况下，世界各国的房地产一般都和宏观经济同步，换句话就是宏观经济上升的时候房地产才可能上升，宏观经济下降的时候，房地产可能也会下降。
中国的经济总量越来越大，按照现在7%的增长，以50多万亿元的总量推算，大概有四到五万亿元的增长。过去经济总量是10万亿元的时候，10%的增长，不才1万亿吗？20万亿元的时候，10%的增长也才2万亿元。现在50多万亿元的经济总量，按照7%的增速，也比过去的10%增长得更多，总量更大。所以最主要看整体的情况，不能天天过蜜月，老是高增长怎么可能？我们得过日子，7%的增长已经很好了。
这就叫增速下滑，比如今年房地产不好，但是可能增速还是正的，因为在计算GDP的时候不计算销售，只计算有多少投资，所以只要是正投资，就是对宏观经济的正增长。销售下降和GDP没关系，销售下不下降实际上影响的是下一年，不会影响这一年。
对于下行有几种不同的认识，一种下行就是宏观经济下行，所有行业都下行，很难找到在宏观经济下行时候完全一枝独秀的。应该说前几年房地产是在经济下行中一枝独秀，这是因为当时处于进入城市化的高增长过程，所以房地产对宏观经济的支撑作用非常大。第二种下行是价格下行，其实资产价格是波动的，经常是今年下行，明年上行。比如说股市一直跌，但跌到2000多点，也就是在这个位置上波动。第三种下行是增速下行，房地产和中国宏观经济更多的关系还是增速下行。不能说中国宏观经济掉下去了，7%的增长和10%的增长相比确实掉下去了，但是7%的经济增长还是正增长，在世界各个国家当中还是比较好的，只不过是中国习惯了10%的高增长，所以7%就受不了。
第四种是总量下降，房地产下一个阶段可能面临总量下降的过程，就是说宏观经济下一个台阶的时候，房地产也会下一个台阶。比如宏观经济保持6%、7%增长的时候，房地产可能是个位数增长，以后销售再降一个台阶之后，继续维持增长也是有可能的。
以去年全国13亿平方米的销售面积计算，估计今年即便下降20%，也还有10亿平方米的销售面积，这就相当于2012年的情况；下降到百分之二十五六，接近30%的时候，还是相当于2011年和2012年的水平，规模还是很大的。
未来市场发展过程中，房地产销售可能会维持10亿到12亿平方米之间的水平。原来计算的是到17亿平方米开始下降，现在看来13亿、14亿平方米就到头了，当然下降速度会更慢，10亿平方米左右可能要维持很多年。如果按照总量计算的话，还需要新增200多亿平方米的建筑总量，那就需要维持七八年左右。
至于库存的消化，我们没有看到更多的库存，今年投资增长上升不是因为开工面积增加，今年的土地购置和新开工面积都是负的。到现在为止，新开工的增长是负百分之二十几，今年全年肯定是负的。
负增长后，大家担心房价会上升。但我认为，升得很高可能不会，但是有可能还会升。今年还有几个月时间，我们看到趋势是持续下降的，新开工如果持续降年底的话，就把库存和总量调整了，今年可能会少开10亿平方米，再消化十多亿平方米，里外就相差20亿平方米了。
明年9月份以后有可能。因为供求关系引起价格变动的概率会比较大，通常从新开工下降、土地供应下降到后期，大概要一年多时间才能在市场中反映。
（本文节选自任志强在2014博鳌房地产论坛上接受访谈时的讲话）
来源：《东方企业家》八月刊
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