春节过后，一线城市的楼市突然进入高烧模式，无论是成交量还是价格都快速上涨，京、沪、深等个别城市更是重现久违多年的抢房现象。但与此同时，一线城市的楼市高温并未波及到全国，在更多的三、四线城市，去库存依然是他们最现实的压力。
一线城市的这一轮房价上涨其实并不意外，尽管全国楼市整体处于高库存压力之下，但是一线城市的楼市从去年就已经开始悄然上涨，北京、上海和深圳在去年的房价涨幅就已经超过两位数，领涨的深圳房价同比上涨更是超过40%，一线城市去年的回暖，无疑为今年初的飙升埋下了伏笔。
而在春节之后，多重催化剂接连发酵，导致一线城市直接进入高烧模式。2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门联合发文，大幅下调房产交易的契税和营业税，这成为点燃楼市的第一把火。虽然有关营业税的优惠政策将一线城市排除在外，但一线城市的购房者还是能够享受契税下降带来的好处，对于交易标的很高的一线城市，契税下调可以在一定程度上减轻购房者的负担，鼓励购房者积极入市。
除了交易税费下调之外，货币尺度的宽松，成为房价上涨背后最重要的推手。今年1月份，新增信贷达到了2.5万亿元之巨，同比去年1月份增长了71%，而去年全年的信贷投放规模也不过11.7万亿元，这就意味着今年仅仅一个月的信贷投放就已经超过去年全年的两成。2月29日，央行超预期降准，再度释放出大量流动性。而在实体经济低迷的背景下，大量流动性并不能被有效吸收，更多在实体经济之外寻求高回报机会。由于股市在年初暴跌，创下史上最糟开局，股市对于大量流动性也并无足够的吸引力，相比之下，一线城市的楼市依然是安全的避风港。从银行的角度来看，在实体经济坏账率上升的背景下，个人房贷再度成为优质资产，加之又有去库存的政策大背景扶持，银行对于购房贷款再度表现出极大的热情，无论是房贷利率优惠，还是对于贷款人申请额度的审批，基本上可算是近年来最为宽松的时刻，在银行的大力推动之下，大量流动性得以进入楼市，助推楼市迅速升温。
另外，一线楼市供需关系的紧张，更使得很多购房者陷入恐慌性购房之中。一线楼市的实际购买力和需求始终保持着较高水平，没有房子的希望拥有一套自己的住房，有房的希望住上更大的住房，高净值人群则希望通过住房完成资产配置，刚需、改善和投资有力支撑了一线城市的需求。但一线城市由于土地供应相对有限，已经进入存量房为主的时代。有关资料显示，截至1月底，四大一线城市的库存全部降至10个月以下，其中上海库存房源只够卖3.7个月，尤其是春节过后，有关一线城市库存不足的报道在各类媒体上屡见不鲜，在这类新闻刺激下，一线楼市再现恐慌性购房。
除了这些催化剂因素之外，一线楼市上涨的更深层次逻辑还在于，当前资产配置荒背景下，一线楼市成为过剩流动性的不多的选择。由于实体经济低迷，以及央行历次降息等因素作用，在去年股灾爆发之后，国内的资产荒压力与日俱增，大量资金难以寻求到合理的回报。在资产配置荒的压力下，目前市场上的主流投资品种收益率普遍面临收益下滑的局面，国债收益约为4%，银行理财产品收益略超4%，万能险在6%附近，P2P收益多在7%到10%，信托产品约为10%，而股市由于波动性太大，从去年6月份到今年初，股市接连遭遇重挫，最低跌至2600多点，大多数投资者在股市基本上都是负收益。
相比之下，一线城市楼市则体现出了难得的高收益。按照国家统计局的数据，去年12月，北京新建商品房价格同比上涨10.4%，二手房上涨20.8%；上海新建商品房价格上涨18.2%，二手房上涨11.7%；深圳新建商品房价格上涨47.5%，二手房上涨42.6%。如果考虑到买房基本上利用了贷款杠杆，这就使得房地产的实际回报率更高。在其他资产收益普遍下滑的背景下，一线楼市的回报率更显得尤为耀眼，资本具有天然逐利性，大量过剩流动性进入一线楼市，某种意义上也可算是理性选择。
不过，一线楼市的火爆，并不足以拯救全国的房地产市场，更是无法对稳定中国经济带来足够的影响。在一线楼市的高烧之下，全国房地产开发投资增速继续下滑，去年全年全国房地产开发投资同比增长仅为1%，创下3年来的新低。从拉动经济增长的角度来看，一线城市的楼市火爆并无太大益处，由于一线楼市多以存量房交易为主，这最多只能为财政贡献更多的税收，而真正拉动经济增长的，还需要依靠大规模的房地产投资。由于三、四线城市被高库存压顶，在高库存被消化之前，开发商难以重新进行大规模的投资，而这才是房地产带动经济的真正原动力所在。
目前一线楼市的火爆，也使得房地产相关政策再次陷入两难之中。如果从乐观的角度来看，目前一线楼市的高温可能会逐渐波及到二线，甚至三、四线楼市，融化全国楼市的高库存压力，进而使得房地产开发商有重新加大投资的空间和动力，房地产引擎得以再次拯救中国经济。因此，面对一线楼市的高烧局面，管理层不会贸然出手降温，而是寄希望一线楼市的星星之火能够发展成燎原之势。从目前来看，除了北上广深之外，南京、杭州和合肥等个别二线城市也开始呈现出升温的迹象，在全国楼市大面积回暖之际，再度出现打压房地产的调控政策将是小概率事件。但是，政策层面的宽松可能会使得房地产市场走向另外一个极端，一些库存压力过大的城市开始剑走偏锋，推出一些过激的救市政策，比如沈阳的零首付购房，出台不到一天就被紧急叫停，类似的案例并不少见，如果任由这样的极端救市政策出台，则有可能发展成中国版的次贷危机。
目前国内房地产救市的尴尬在于，救市政策不仅没能有效抵达高库存的重灾区，反而是为不需要政策扶持的一线楼市添火，导致救市之举出现了明显的错位。房地产是一个高度市场化的市场，而很多救市政策的行政色彩过浓，并不能从根本上解决高库存压力。
目前国内一线楼市的火爆，虽然在一定程度上有炒作的痕迹，但根本上而言，还可以算是资金的理性选择。一线楼市的供需关系、投资属性、宽松的货币政策、资产荒的大背景等等，都构成了一线楼市持续上涨的动力，而三、四线楼市的低迷，也同样是市场的理性选择。虽然同为住房，三、四线楼市和一线其实具有完全不同的属性，在高库存压顶的三、四线城市，房地产市场更多属于城镇化的范畴，这和一线楼市几乎是两个维度的话题。因此，三、四线楼市的政策扶持，也更多应该放在城镇化的框架下来考虑，而不是以一线楼市的通常刺激手法来去库存，否则，就会出现目前这种一线楼市高温，三、四线城市冰封的高度分裂局面。
以目前三、四线城市的库存水平，如果仅仅依靠现有城市居民来消化，几乎是不可能完成的任务，但是如果放在城镇化的大背景下来看，引导有需求的农民工进城购房，有可能产生一举多得的效果。虽然说让农民进城充当“接盘侠”是一个有争议的话题，不过在我国城镇化的浪潮中，还是会产生大量的农民工进城购房的真实需求。目前我国常住人口城镇化率为53.7%，户籍人口城镇化率只有36%左右，不仅远低于发达国家80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平，城镇化还有很大的提升空间。
由于一、二线城市的相对饱和，因此我国未来的城镇化其实将主要集中在三、四线城市，随着农民工进入三、四线城市，客观上也会产生大量的住房需求。而农民的进城购房需求可以通过多种途径来解决，或者是农民自己购买，或者是政府回购过剩的商品房，用作农民进城的保障用房。总之，只要不是被行政强迫进城上楼，农民工进城产生的真实购房需求和三、四线城市之间的高库存其实可以在很大程度上结合起来。我国新型城镇化规划提出解决“三个1亿人”问题，其中包括促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化，如果能够按照计划在2020年实现，无疑将为三、四线楼市带来极大的需求。
我国这一轮提出新型城镇化大约在2012年，并且在2014年正式发布了《国家新型城镇化规划（2014～2020年）》，从战略高度确立了新型城镇化的重要性。虽然最近几年城镇化取得了较大进展，但是农民工进城购房的比例并不是很大，至少还远远达不到消化三、四线城市库存的程度。最近几年，各级政府鼓励农民工购房的优惠政策并不少见，但是并没有显著提升农民工进城购房的积极性，很大原因在于这些政策只是一些降低税费之类的短期优惠，但对于农民而言，放弃农村的土地进城购房，并不是购买一套住房那么简单，很多农民工其实依靠多年外出打工的积累，已经完全具备在城市购房的实力，但是农民更多的顾虑在于进城之后是否有能力持续生存，而不是考虑是否买得起房的问题。因此，目前我国鼓励农民买房的优惠并不能从根本上解决农民的后顾之忧，也就难以提升农民进城的积极性，即使是政府给农民免费提供保障性住房，农民也难以接受；相反，如果农民进城的后顾之忧得到有效解决，即使没有鼓励购房的优惠，农民自己也会更加积极踊跃地在城市购买住房。
而这个问题其实也就回到了我国新型城镇化的核心问题。我国新型城镇化之新，主要在于人的城镇化，换而言之，也就是农民的市民化，使得农业转移人口能够真正融入城市。最近几年，我国为了吸引农民进城还是做了不少工作，比如在户籍改革上，全面放开建制镇和小城市落户限制等，但在最核心的农民就业、养老和医疗等问题上还没有实际性突破，这需要付出巨大的成本，按照中国社科院曾经做过的测算，平均下来一个农民实现市民化的成本高达13万元。如果按照“三个1亿人”的目标来计算，意味着将近40万亿元的成本，这才是新型城镇化的真正挑战。尤其是就业问题，将成为新型城镇化最大的挑战。如果农民能够在城市有稳定的就业，其他的问题都相对容易解决，而我国目前正处于经济减速时期，加之为了清理过剩产能开始清理僵尸企业，有可能带来新一轮的下岗潮，人力资源和社会保障部也开始为即将到来的裁员预热吹风，人社部部长近期公开表示，在国企去产能的过程中，大概有130万煤矿系统人员和50万钢铁系统人员需要分流安置。在新一轮下岗潮来临之际，如何为大量进城农民提供足够的就业机会，其难度之大不言而喻。
2014年发布的新型城镇化规划提出人口市民化成本分担机制，通过政府、企业和农民工多方参与来解决市民化带来的成本压力。政府要承担农业转移人口市民化在义务教育、劳动就业、基本养老、基本医疗卫生、保障性住房以及市政设施等方面的公共成本；企业要落实农民工与城镇职工同工同酬制度，加大职工技能培训投入，依法为农民工缴纳职工养老、医疗、工伤、失业、生育等社会保险费用；农民工要积极参加城镇社会保险、职业教育和技能培训等，并按照规定承担相关费用，提升融入城市社会的能力。不过，这一分担机制如何落地，迄今尚无具体措施。
对于目前轰轰烈烈的房地产去库存运动，如果治本的措施迟迟不能实现突破，更多只是依靠治标的办法在发挥作用，那么结果可能就是今年春节后的现状：刺激政策只是让一线楼市更加发热发烫，而真正需要去库存的三、四线楼市始终处于冰封之中。从政策制定者的角度来看，如果能够将重心放在为农民进城提供足够的保障，真正突破农民市民化的瓶颈难题，而不是试图直接刺激房地产市场，在完成政府该做的保障工作之后，市场之手自然会在房地产市场发挥作用，高库存的三、四线楼市终将会迎来大量真实的购房需求，一线楼市也不会动辄高烧发烫。
主笔 谢九