美国和欧洲是成熟市场经济下的房地产，几百年的历史，房地产总值与GDP的比例一直相对稳定。长达近100年的历史中，只要这个比值超过了100%，就意味着出现了泡沫。次贷危机爆发的时候，比值上升到了172%，酿成了巨大的金融核爆。
日本是追赶型经济土地快速升值的代表。当一个东京的地价可以买下整个美国的时候，日本人也相信，他们只有一个东京，东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价不会跌。可15年间，从鼎盛期的1991年日本房价跌去65%，回到了1985年的价位。城市化大潮百年来流向从来没有发生过变化，可当潮水退去，即便是超级大都市也未能幸免。但日本的借鉴意义也有限，因为日本的土地私有，政府只能通过税收和货币政策调控市场。有了日本“失落20年”的镜鉴，当亚洲“四小龙”经济起飞带来房价飞涨时，四个经济体都对房地产泡沫警惕十足，祭出各式各样的招数，避免了极端的大起大落。
与内地有着类似土地机制的只有香港，可香港毕竟弹丸之地。
当“北上深”的房价如脱缰野马，在“10万+”的价位上搅动起万众心弦的时候，地产咨询公司莱坊（Knight Frank LLP）的财富报告揭示，截至2015年12月，100万美元可以在北京黄金地段购买58平方米住宅，而在上海黄金地段仅能购买46平方米住宅。上海和北京跻身全球最贵的城市，分别位列排行榜的第八和第十位。但仍难据此断定北京和上海的房价就涨到了头，众所周知，新年过后“北上深”这三个一线城市房价调涨，火热程度又比去年末胜出一筹。
解读中国一线城市商品房价，需要从区划、规划和计划经济这些独特的，有别于其他国家的视角入手。
区划
当深圳被选定成为改革开放的桥头堡，它还只是一个县域的范围，宝安县摇身一变成了深圳市。曾经有一段时间还恢复了宝安县建制，特区区域再度收缩，城市建成区基本集中于比邻香港的狭长地带。
深圳陆域面积为1991平方公里，相当于北京的八分之一，上海、广州的三分之一。凡是与深圳经济规模相当或相近的城市，土地面积都数倍于深圳。不过，比邻的香港土地面积却是深圳的一半。
按理说，城市毕竟非国家，土地面积再小也不会影响人员的流动，“特区不特”以后相邻区域营商环境也相差不远。纽约的面积780平方公里，市区人口700多万，并不影响它聚拢全球最优质的金融资源，成为首屈一指的大都会，原因就在于它有着广阔的腹地，这片广阔的区域被称为大纽约地区，建成区面积世界最大，达到8643平方公里。东京的面积也不大，总面积2155平方公里，与深圳相当。但东京都市群建成区面积6900多平方公里，排在世界第二。
面对房价暴涨，深圳的管理者提出的解决方案是填海，填海55平方公里以获得发展空间，平抑房价。深圳市委书记马兴瑞在解释向大海要空间时，提到“不可能向别人要发展空间”，这个提法颇为耐人寻味。为什么不能向临近的东莞、惠州要发展空间？须知那里的地价应比深圳廉价得多，而周边地区也一定愿意分享深圳高房价带来的土地财政大丰收。
深圳最初的城市边界的划定似乎就是为了先行先试，与内地尽可能地隔绝。城市版图两面环海，一面是香港，北部是东莞与惠州。深圳的城市布局可谓极大地体现了沿海城市的外向型和海向型经济的特点，首先是沿口岸发展，其次基本上沿着海岸布局，这就使得中心城区与内陆东莞与惠州的距离最大化，即使这两个城市想借深圳房价飙升来提升自己的土地财政收入也借不到力。而各个城市独立规划土地用途的原则下，深圳974平方公里的生态控制线更成为不可逾越的红线，扼住深圳建设性土地的脖子，使之无法拓展。而若国家的土地使用蓝图不围绕一个单独的城市、省市来制定，则深圳的土地紧缺迎刃而解。
2004年“831”大限开启地方政府土地财政之旅，一个地方一个利益主体。如果说一个地方内，地方政府倾尽所能地增加财政收入，对外，则构成了竞争关系。如果两个相邻城市距离较近，在通勤范围内，则构成了购房者渴望的土地的买方市场，两个城市的供地者相互竞争，土地价格因竞争而降至合理水平。只可惜如今的交通方式，无论从时间还是金钱成本上很少有满足条件的城市，城市区划恐怕是原因之一。中国的大城市面积普遍非常大，足以在建成区外形成庞大的缓冲区域，杜绝来自外地的土地竞争。
如果说长三角和珠三角区域经济发达，各地发展水平相似，地方政府的土地财政依赖程度相对较低，在土地收入上的竞争也就不那么强烈。北京与河北，房地产市场上的竞争却是有目共睹的。新中国成立时，北京的地理边界只是现在城区很小的一个范围，周边被河北的通县专区拱卫着。几经划拨，最终1958年河北省通县专区所属通县、顺义、大兴、良乡、房山五县及通州市划入北京市，北京才形成了现在1.8万平方公里的超大土地面积。不过，北京的大部分土地在西部和北部的山区，适合居住的平原面积并不大。尤其河北廊坊有三河、香河和大厂三县镶嵌于北京和天津之间，构成一片幅员广大的“飞地”。北京的城市扩张就时时提防着来自河北的土地倾销。
十余年前，通州就把大运河边的一块土地规划为市政府东迁预留地。可在此期间，作为距离北京市中心最近的一个小镇，借着北京房地产起飞，河北燕郊的房地产一跃成为整个河北最火热的建筑市场，高楼大厦沿着河北与北京的界河拔地而起，几年间人口扩张了数倍，几十万跨省上班的通勤大军蔚为壮观。通州区的城市拓展似乎一直寻找着规避燕郊的方法，如地铁到了通州就折向东南，而非沿着直线向东为河北的交通行方便。又比如，河北与北京之间的公路交通十几年没有改观，一条公路桥上永远拥堵不堪，每逢北京开会，临时检查往往造成当地上班族大面积迟到。
每隔一段时间，有关燕郊划归北京的传言都会流传开来，刺激当地的房地产飞上一程。利益当前，河北飞地划归北京，北京市当然求之不得。可经过多年建设，一个燕郊高新区经济总量已经占到三河市经济总量的近70%，而河北省经济强县寥寥可数，燕郊的房地产成为推动三河市连续七年入围全国百强县最重要的发展支柱，即使燕郊居民有着强烈的加入北京的意愿，当地的官员和企业也阻力重重。以低价获得工业用地或者综合性用地，抛荒数年后通过改变规划把用地性质变更为商住用地，这几乎成为燕郊房地产行业的普遍做法，只是一两年来，在强力反腐背景下，燕郊原本由政府官员和开发企业组成的利益壁垒被打破，“招拍挂”才成为土地出让的主要形式。
2015年，京津冀一体化成为国家层面的战略规划时，北京市政府终于宣布了通州的行政副中心规划，两地房价一道翻番。不过，副中心的规划中明确了沿着北京与潮白河交界地带的绿化带区域，副中心的建设将集约式开发，不搞摊大饼式建设。
计划
一线城市房价暴涨，二线蠢蠢欲动，三线、四线泥足深陷，种种在正常的货币环境和市场环境中本来不该出现的情况，其实都和土地财政有关。一线城市，人口只有进很少出，在城市化的洪流中吸引着全国的优质资源，也聚拢着人气。一轮一轮的地产狂潮，低潮中地方政府收紧土地供应，高潮时顺势抛售土地，一次次历练下来，土地调控手段日渐熟练。而三、四线城市却没有这个运气，人流向着超大城市聚集，它们虽也受到了来自更低级次城市的滋养，可同时城市的高端人群却向着更大的城市流动。作为中转站，房地产给予中小城市的机会稍纵即逝，2009年全国性刺激政策以后，过度“招拍挂”出去的土地大量积压下来，形成无法摆脱的库存，这些城市的楼市再难恢复元气了。
土地财政的两头，一边是廉价的农地补偿，另一边则是高昂的商品房楼面价，一本万利的买卖很容易使地方政府对土地收入形成依赖。国土资源部数据显示，全国土地出让价款从2001年的1296亿元，到2014年首次超过4万亿元，13年间增长超30倍。不过，全国性房地产库存积压也逐渐显现出来，三、四线城市几乎没有开发商敢于拿地，2015年一线城市地价持续高涨，全国土地出让金却下滑了两成。尽管如此，2015年土地出让金占地方财税总收入的28.4%，而2014年比之还要多出8个百分点。若再加上房地产各项税收，2015年土地财政收入占地方财政收入的47.6%，虽然该比例较2014年下降4.7个百分点，但仍然接近50%，是地方财政非税收收入的主要来源。
土地收入对地方政府是如此重要，你会发现，虽然地方政府总是在公开场合打压房价，暗地里却总是靠计划经济之手，推高房价。2013年3月，北京市住建委曾出台“限价”政策，要求新开盘项目的定价不能超过区域均价，已开盘项目定价不得超过前期销售平均价格等等。可当年的土地拍卖中就集中出现了“面粉贵过面包”的现象。按理说，楼面价超过了周边的房价，未来建成的房子只会以更高的价格售出。为平抑房价，有关部门应该加大土地供应，抑制“面粉”价格才对，可2015年北京土地市场“面粉价超过面包价”的现象全面呈现的同时，土地出让面积却比前一年减少了25%，创造了近8年的新低。
今年“两会”上，全国政协委员贾康以北京的高价地举例，拆迁使当地人“摇身一变就是几千万的富翁”，这是社会逼政府，土地机制必须另辟蹊径。可是，即便获得土地的成本上升，在一个有着1.8万平方公里土地的地方，且农民收入与城市居民反差巨大，很难想象征地有多困难。实际上，每当政府以棚户区改造名义征地的时候，推进速度堪称神速。通州城区平房和老旧小区的拆迁经常是万巷空，拆迁户昼夜排队选房。而在河北燕郊，农民们甚至仅以数万元/亩的价格将耕地卖给了开发商。
作为中国最年轻、却是面积最小的超大城市，深圳的“家底”薄弱，早在2013年深圳就面临无地可售的窘境。近两年招拍挂出让的“一手”土地越来越少，城市开发越来越依赖老旧土地的更新建设，城中村和工业设施被推倒重建，更新为居住或商业项目。2015年，深圳房地产住宅用地90%以上来自旧房改造。
与征地拍卖不同的是，政府并不直接参与旧改。旧改的目的也很明确，是为了城市更新，为城市腾出更多的发展空间。旧改耗时费力，开发商面临着诸如钉子户等拆迁难题，从旧改的实施项目看，政府从旧改中所获土地出让费用仅一手土地拍卖的零头。这个意义上，深圳楼市的暴涨完全和政府无关，只是当土地资源枯竭时供求逆转在价格上的表现。并且，旧改项目多处于城市中心区域，开发商倾向于兴建高端住宅，最大化利润，从而进一步推升了深圳的房价。
即便如此，城市更新也是在政府的主导下实施的。2009年深圳就开始大规模实施的城市更新计划，每年政府都会划定区域，允许开发商介入改造旧厂房、城中村或旧有的住宅小区。旧改项目通常实施周期远长于熟地上的开发，而城市更新的难易程度因所更新的土地属性有着巨大的差别。工业用地主体单一，谈判简单；城中村因为同属一个乡村组织，至少有村委会可组织谈判；老旧街区，每一个家庭都是一个谈判主体，拆迁困难重重。政府每年制定更新计划，往往先易后难。当城市更新土地成为新增楼市供地的大头，拆迁法规配套却进展缓慢，拆迁中的钉子户时时困扰着旧城改造的步伐。购房者看到城市更新的难度，更加重了他们房价看涨的预期。
深圳土地价格的暴涨，政府的无形之手看来完全可以撇清关系了。但政府有形之手对楼市供给的塑造仍可在其对小产权的态度上表现出来，深圳楼价先全国而启动和当地政府对违建的整治有着完美的契合点。多年来，城中村的“握手楼”提供了深圳一半的住宅供给，当地村庄和农民私自建楼也一直以低廉的价格分流商品房市场。但2013年以来全国上下均对小产权房形成高压态势，深圳更对违法建筑全面控停。引入开发商主体对城中村小产权房进行利益重配，无疑增加了小产权房屋的建造压力，形成了资本和政府双主体对“坐地户”的联合围剿。
规划
城市规划点石成金，荒芜的土地瞬间变成价值不菲的城市新区，这里无需赘言。城市规划的本质是城市基础设施和公共设施的资源配置和限制，在人口聚集的大都市，控制人口膨胀，集约使用土地往往被规划者视为重中之重。但限制城市扩张，又成为地价飙升的推力。
麦肯锡在几年前发布的报告里就对未来城市增长的四种模式做了分析，分别是人口超过2000万的超大型城市、在大城市周围出现的中小型城市群的中心辐射型城市、由大量中型城市组成的分布式增长型城市群和小城镇主导型的城镇群落。超大型城市给交通和环境带来史无前例的挑战，面对不断摊大饼式的成长，规划部门总是希望超大型城市能够向卫星城或城市群发展。
在与超大型城市的搏斗中，与“北上广”最接近的恐怕要算东京都市圈了。东京一直是全球范围内规模最大的都市区，且拥有全球最复杂、最密集且运输流量最高的铁道运输系统和通勤车网络。由于得天独厚的经济、地理和文化优势，日本的首都圈的发展，一直呈现集聚的态势。在“二战”后迄今为止的绝大部分时间里，其人口都在以远超过其他都市圈的规模和速度增长。
为限制东京圈城市扩张，日本政府曾颁布了《首都圈整备法》和《首都圈近郊绿地保全法》等多种法律，先是如北京一样在城市核心区周边设置环状绿化带以形成建成区扩张的“紧箍咒”，可惜效果不彰，只好放弃修建统一的环状绿带的构想，转而对于现有的绿地加以分散保护。规划几经更替，东京开始考虑从单核型城市向多核型发展，形成多核多圈层的地域空间结构。无论城市规划如何“退守”，如何求变，都改变不了人口向着东京聚集。即使地产泡沫破裂，东京都市圈都是全日本土地最为保值的区域。
日本房地产泡沫破裂并非遥远的传说，任何行业都有自己固有的规律。库兹涅茨周期，一种长经济周期，一种为期15～25年，平均长度为20年左右的经济周期。由于该周期主要是以建筑业的兴旺和衰落这一周期性波动现象为标志来划分，所以也被称为“建筑周期”。因为满足居民住房需求是一个长期过程，可一旦居者有其屋后，建筑业需求将突然消失，故而向上趋势形成时会延续十多年之久，向下趋势形成时会迅速下滑，下滑到非常低的水平之后，反弹到一个较低的水平徘徊很多年。如今，7亿平方米库存，40亿平方米的在建面积和40亿平方米的待建土地，就全中国而言，建筑业的景气周期无疑见顶了。
但对于大都市，建筑业供求周期之外还有着城市化规律的作用。中国城市化水平远不及发达国家，即使人口总量的拐点已过，向大都市的人口流动进程也远没有达到顶峰。上海去年的常住人口减少了15万，有人据此证明中国的大城市化到了尽头，疏散的力量超过了聚集的动力。稍有些常识就能明了疏解出的人口都是被刻意排挤出去的低端劳动力，他们根本就无力在大都市购房。
那些完成城市化进程的发达经济体，大城市的聚集效应仍在发生着，这就不能不和新的经济形态联系起来思考了。新经济背景下，知识信息的可共享性、外溢性和扩散性，使得以知识为基础的经济领域呈现出边际收入递增的特点。反映在城市发展方面，城市聚集带来了报酬递增的效果是：对于个人，聚集所产生的边际收益大于边际成本；对于整个地区，回流效应大于扩散效应，因而使得大城市的规模不断扩大。
如此人口移动的洪流之下，当“北上深”仍在聚拢着优势社会经济资源，甚至连日本已经解决的学区房痼疾都在坚守，我们很难预期这里的房价会发生实质性调整，尤其当政府把高房价作为限制人口流入的手段，更难预期到房价像日本那样跌下去后终生不能解套。
也只有当房价影响到社会稳定，限制了经济活力的时候，它才会像香港正在发生的——停止上涨。
主笔 邢海洋